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杨少锋:房贷新政切中了“投机过多”的楼市病症,大幅提高投机的门槛和成本,让原本一片燥热的楼市突然感受到寒冬的冷风,广州、深圳、温州等多个城市房价开始掉头,多个核心城市销售骤然降温,全国性房价拐点初现。
关键词:房价失控 政策不断,打压投机,楼市回归理性纵观房产调控历程可发现一条“土地—产品—金融—税收”的政策脉络。从“8·31”大限整顿土地供应,规范土地市场,推行招牌挂,到推出“90/70”政策,调整产品类型,至限制外资、提高首付、5次加息,挤出需求水分,以及呼之欲出的物业税,宏观调控已经从控制土地的粗放型方式转向全面应用金融、税收杠杆的集约型方式转变。
清算土地增值税政策概述:1月,政府出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求土地增值税执行四级超率累进税率,即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式,对增值额超过扣除项目金额200%的,分别适用30%、40%、50%和60%的税率,不再全部按60%的税率计征。
业内观点:任志强:有人说土地增值税会起到宏观调控的作用。其实任何试图以调节资产价格本身为目的的政策都是失败的,尤其是用征税的方式试图降低资产价格就更不可能了。土地增值税只可能让房价不变或增长,但不可能让房价下降。土地增值税是利润部分的再分配,并不会向下影响资产价格。
冯仑:可以将其(清算土地增值税)视之为三年以来一系列宏观调控政策在完善税收环节中的一个举措,它是一系列政策配套的一部分,接下来还会有一些政策,包括预售资金的管理、物业的财产税等,这些都有利于市场持续、健康的发展,也会有利于整个产品结构的调整,有利于缓解对于土地的供求矛盾。
政策影响:且不论清算土地增值税是否让房价降了下来,至少当时几只地产股是跌得厉害,连冯仑都说买房子要比买地产股安全。
《物权法》出台政策概述:3月,《物权法》出台,确立了私有财产和共有财产的平等地位。
业内观点:
任志强:有人提出要取消这个行业(房地产行业),让居住者像农民种地的最初自给自足的生产方式一样自行生产或自行委托生产而满足住房要求,也有人提出一年或三年不买房,似乎不买房能改变市场中的价值规律作用,也有人提出合作集资建房的方式,似乎这样就可以减少市场交易中的税收与利润。但是《物权法》已经告诉了全社会,中国将坚持走市场经济的道路。商品的生产与交换必然在有产权保护的条件下,实行更严格的分工,用行业或生产链条中的分工细化实现最优的资源配置与效率。而上述的这些论点显然是与市场经济的原则相背离的。
政策影响:《物权法》规定:市民的住宅建设用地使用权届满以后可以自动续期,让数亿全国房主放了心,此外,征收物业税等相关政策也加快了实施脚步。
不断加息和上调储备金率政策概述:12月,央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点至14.5%,这是央行年内第10次上调存款准备金率,此前央行已经在年内连续5次加息。
业内观点:
易宪容:上调准备金率不会对房市有太大影响,对房市影响的最直接因素应该是利率。只要国家能够抑制对房市的投资,房价就一定会下跌,但存款准备金率显然不是针对性很强的措施。
任志强:央行决定提高1%的准备金率,超过了1993年宏观调控的13.5%,到了14.5%,大概冻结了1000亿的资金。
政策影响:今年5次加息,利息水平由5.74%提高到7.83%,这一根根稻草不知是先压垮房奴的肩膀,还是先打塌坚挺的房价?
限外资令出台
政策概述:5月,政府出台《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,要求外商投资内地房地产项目必须通过审批,并且未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
业内观点:
任志强:当前,外资在国内房地产行业中所占的比重并不大,限外使得一些依靠境外资金生存的公司面临着新的挑战。需要外资的时候引入外资,现在不需要了就限制外资,这是好了伤疤忘了疼。
潘石屹:从国外的情况来看,发达国家几乎没有一个国家和地区是限制外国人来购房的,而那些限制外国人购房的都是落后国家。在这些高度发展的国际化都市中,外资和外国人要是去购买他们的房子,政府和当地人民都是非常高兴的,这也是一个城市国际化的象征。一个封闭的城市是不会有外资、外国人去购买房子的,这样的城市也一定是落后的城市。
政策影响:限制外资、限制外籍人士购房阻隔了部分国际游资进入中国,北京高档房市场随后在五六月份出现明显滞销。
提高二套房首付政策概述:9月,央行出台《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。
业内观点:
潘石屹:提高房贷首付款比例,比如从现在的20%~30%提高到50%,就可以有效限制需求。此外,培育二手房市场也可以增加市场供给,同时抑制总体房价。而提高利息,比如增加0.27%的利息对抑制需求的影响比起减少按揭贷款的成数要小得多。
政策影响:提高第二套购房首付比例的确击退了部分房产炒家,深圳楼市就在此时开始走低。