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任志强
所有的统计数据都表明,中国第一次的房价上涨在于实行55号令“土地的有偿出让制度”;第二次上涨来自于“住房制度的私有化”;第三次上涨来自于“土地供给的招拍挂”,此后的惯性上涨来自于土地的垄断性供给不足形成的天价。北京市国土局的公布数据显示,今年上半年的住宅用地成交价同比下降了25%,但北京市国土局并没有同时公布去年公开成交的土地价格271亿元,溢价了56亿元,溢价增长了26%,远远超过了房价的增幅。今年北京的公开供地总成交额100.6亿元,溢价了9亿多元,重要的原因在于两限房的供给限制了土地的溢价。
北京今年上半年供给了33宗土地,而北京按注册登记计算约有800家开发企业,平均中标率为4.1%。20多家企业抢一个项目,自然让许多企业吃不饱肚子像恶狼扑食一样不断地拼土地的高价。同时不透明的中标制度又让大多数最高标也无法中标,不得不在下一次报出一个更高价以争一口残羹剩饭。
潘石屹
过去3年时间,土地的供应速度过慢我想主要有3个原因:一是从协议出让的方式转换成“招拍挂”的方式,涉及许多制度的衔接问题,使供地速度减缓;第二是耕地的保护减少了从农业用地转换成城市建设用地的量;第三是拆迁越来越困难减少了市场上建设用地的供应。
土地供应的紧张局面并没有缓解,在政府竭尽全力增加经济适用房和双限房供地的情况下,总的供地规模并没有增加,商品房的供地反而更少了。一般供地后18个月至两年左右才能形成市场上商品房的预售条件,今天的供地紧张预示着未来一两年预售房子的供应量将减少。土地供应不足就造成了以下结果:一、投资回落;二、房价上涨;三、小产权的兴起;四、违法占地案件增多。
任志强
政府政策的改变形成的囤地现象则更为严重,如90平方米70%的政策让大量的已完成设计的项目不得不推翻重来,必然形成大量已供土地的滞后,造成市场供给的短缺。如停止别墅项目的审批,仅北京市就使3000公顷的土地在缴纳了全部土地出让金后却被闲置而无法开发,这个数字将近于北京市两年的土地供给量。全国因这些政策性原因造成的土地闲置远远大于社会的预期,这就不是开发商故意不开发,而是政策让开发商有了囤地的机会和想开也开不成的理由。政策性囤地行为的危害远远大于开发商的所谓捂盘惜售。消除了囤地的根,才能打破捂盘的表。只治表不治根的政策则只能是恶性对抗的博弈了。
任志强
近年土地供给总量是连续下降的。今年开始的土地供给增加也许只能在明后年变成有效供给。连续几年销售大于竣工,并逐步加大了销售与竣工比之间的差距。今年已长期保持在2:1以上了。仅仅靠限制第二套住房的购买并不能让销竣比平衡,反而可能限制了租赁市场的扩大和打击了更新换代的梯次消费方式,迫使一部分人放弃梯次消费而进入了一次性到位的购买性市场。
冯仑
在市场经济条件下,企业还是撑死得多,因为市场经济给人欲望膨胀带来无限的诱惑,欲望多了,钱就少了。我这么多年,钱是越挣越少,公司越办越小。
过去10年中,没有一个企业靠土地的储备竞争排在前面,没有哪一个因为地多成了大爷,反倒有很多最后被套死了,就是说“老婆多了不一定幸福,地多了不一定赚钱”。
12月成交量不明易宪容
对于国内房价连续快速上涨,目前市场弹得最多的老调就是市场的供求关系不平衡,房地产市场需求过大而供给不足。因此,政府应该提供更多的土地来生产更多的房子,以便来满足市场这种对房子的需求。正如早已指出的那样,如果住房是投资品,而政府又要稳定这种投资品的价格,在银行低成本及便利的金融杠杆下,即使把住房造到月球上去,也是满足不了这种无限的需求的。
任志强
从全国住房的存量统计中可以看出,商品房(包括买卖的经济适用住房)只占全部存量住房的22.3%,而房改房占52.0%,政府提供的标准租公房占9.5%,原有私房占11.4%,租赁私房为2%,其他为2.6%。
任志强
只能用增加供给来调节供求关系,让房价保持在相对稳定的缓慢增长。但遗憾的是政策并没有鼓励增加供给。表明看中国的房地产投资增速是增长的,似乎给人们的印象是供给在增加的,但实际上中国非商品房建设的供给量是在大幅下降的。
董藩
国务院2005年26号文件和2006年37号文件部署,意味着中央政府已经明确认识到“空置面积过大、空置率过高”是一种错误认识,市场更没有像有关部委研究报告说的那样“房屋潜在过剩风险已出现”。
李文杰
按照市场的反映,房价上升只有两种可能,其一是需求大涨,其二是供给不足,按照北京市住宅每年2500万平方米的销售量,需求其实每年还是相对稳定的,可以说北京的需求没有受到政策、市场波动太大的影响,反而供给不足就是目前市场的主要矛盾了。
董藩
我们要剔除价格的因素,事实上房屋的施工面积和竣工面积上涨幅度并没有那么高,一般要低7%到8%左右。尽管投资不断加大,全国商品房空置面积却有所下降,截止到8月末,空置面积1.19亿平方米,同比下降2.0%,说明市场上即将上市流通或正在流通的可购面积有所减少。
任志强
房价增长早已成为社会关注的重点,不从供求关系上根本解决平衡问题或供略大于求的问题是不可能靠竞争来平衡房价的增长的。连续几年销售大于竣工,并逐步加大了销售与竣工比之间的差距。