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著名经济学家易宪容是“房价下降说”的铁杆,他始终坚信房价迟早会降,泡沫早晚要破裂,近期在博客文章“房价上涨还会持续下去吗?”中指出,宏观调控至所以没有有效抑制房价,是因为政府没有对症下药,没有找到国内房地产市场价格快速上涨症结所在。经济学家李开发也预测2007年房价可能会下降25%,他认为中国房价过去暴涨,已临近拐点。
可就在购房者沉醉于对“房价下降”的期待中时,房价却完成了完美的3级跳。
2007年11月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%;再创2006年以来新高,其中新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。今年1~11月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%,新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。
抛开单调冷酷的数据,看看身边的例子,北京四环以内的房子两年前的销售均价大约在8000元左右,而今年却到了13000元的高点。房价本身就是个敏感的话题,在一套普通住宅就动辄上百万元的市场环境下,普通购房人只能“望房兴叹”,房价问题更成了众矢之的。
看看今年房价的走势和业内人士的言论吧:从2006年的技术指标来看,土地供应短缺仍旧是房地产市场的主旋律,带来的是2007年上半年可供上市销售的房屋套数持续下降。今年,一个住宅项目开盘要是销量少于一二百套都算是失败。市场的种种迹象表明,购买力的积蓄,让我们不得不面对2007年初房价大涨的事实。
这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢?首先,是中国经济持续快速的增长。
其次,是人民币升值的压力,最终导致人民币资产的重新估值。
第三,近几年,房屋供应量的相对减少,也是促使房价上涨的一个因素。
第四,最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。
第五,从中国人的消费观念上来看,中国人过了许多年的苦日子,不愿意消费,更愿意投资。购买房子大多是为了投资,而不是消费。
易宪容
目前,房地产需求并非居民的住房消费需求,而是住房投资者的需求。凡是房价在短期内上涨的地方都是投资者占绝对比重。由于房价只涨不跌,加上方便的银行金融杠杆及低利率,哪个投资者都会千方百计地进入房地产投资,用银行的资金进行“无风险”的投资,这些投资者岂能怕房价高而不进入?
易宪容
目前,为什么市场上总是有许多人天天在说房价要涨,根本上的原因就在于他们在市场发出信号,让市场其他的投资者也涌入,以便让他人来接自己那一棒。这样先进入的投资者就容易获利而撤出。所以,目前国内房地产更多的是先入投资者和开发商对房地产市场价格上涨信号的无限放大,是他们诱导中小投资者更为踊跃地进入市场。
时寒冰
最近,地产大鳄潘石屹先生撰写了《七大因素影响2007年房价走势》一文,通读全文,潘石屹先生罗列的7大因素中有5大因素都是推动房价上涨的,除了诸如“中国经济持续快速增长”、“人民币升值”这些老生常谈,一些因素被他“忽悠”得实在太不靠谱。
任志强
从1996年~2003年的房价增长与收入增长的情况看出,房价的增长速度远远低于收入的增长速度。2007年一季度的房价增长了5.6%,但城市人均收入增长了16.8%,远远高于房价的增幅,只能说明房价收入比在逐年的缩小而不是逐年的扩大。在确保人均收入增长的前提下,只要房价的增长幅度小于收入的增长,那么房价的上涨没有什么不合理;更重要的是土地出让价格的增长幅度大于房价增长幅度。如今年一季度土地价格上涨9.8%,远高于房价增幅的5.6%。累计看房价的增长中大部分来自于地价的增长,许多城市的土地楼面价已经超过了一万元/平方米。
潘石屹
至于房价持续上涨,在房地产市场最重要的是要调整平衡市场的供求关系。房地产的供应量主要是取决于土地和资金的供应量,在中国绝大多数城市中,制约房子供应量的主要原因是土地的供应量。在这些城市里,资金的供应相对宽松。一般土地供应到市场后,需要十八个月到二十个月才能够形成期房的供应量,这其中有一半的时间是房地产商的规划和设计时间,另一半是政府审批的时间。所以,未来一两年房地产的市场如何变化,最重要的是取决于今天城市政府对土地的供应量。
冯仑
大家对房价的预期有时候反过来会影响房价。比如当政府给出新的调控政策时市场往往给的信号很混乱,大家预期还要涨,所以要买,买以后需求大了供给少了价格真的又涨了,涨了又买,这就是所谓买涨不买跌,即由市场信号刺激出来的预期变化导致购买行为和市场之间人为的紧张。要解决这个问题需要政府和市场监管部门以及企业带给市场、消费者的信号准确。如果给的信号不准确,那么引起购买者预期的判断失误,导致消费行为的一个不理性,最终导致市场混乱。
冯仑
中国家庭的财务关系以及中国人对安全感的需求都推动了房价上涨。“一个家庭里,如果一个人富了,他不仅会给自己买,也会给爸、妈或者兄弟姐妹买,这在国外是不可能的。另外,在美国50%的人都是租房,现在中国有80%的房子都是产权房,中国人的安全感在拥有自己的房产上显得十分的突出。”
在我国的房地产市场,信息的垄断性特征极其明显。公众获取房市信息的渠道只有两个:有关部门和开发商等房市中的既得利益者。公众对后者发布的信息缺乏信任,有关部门发布的信息几乎成为公众判断房价未来走向的唯一参考。面对“10月房价涨幅创两年新高”这样的表述,公众该作何选择?当有关部门提供的信息与市场的真实状况大相径庭的时候,它是否应该为公众的误判负责?
再美丽的谎言也终归是谎言,它难掩房价的颓势。商品的价格摆脱不了购买力这一基础。远远超过民众购买力的房价、建立在损耗民生基础上的房价,已经成为无源之水,交易量的萎缩就是一个直观的信号。既得利益者疯狂的哄抬无异于杀鸡取卵、自绝后路。
关键词:供应量决定房价?土地的供应量是否充足,土地的供应量到底要不要控制,土地是否是导致房价居高不下的“元凶”,房屋供应量的充足与否与土地是否有绝对的关系?有关土地的讨论显得深奥而混乱。对于房价涨跌的谜局,很多人挖掘到了土地供应的层面。
9月6日,2007年北京土地供应年度计划公布。今年北京土地供应总量控制在6300公顷以内,其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内,鼓励和引导存量建设用地2800公顷左右;而在土地供应布局上,中心城区土地供应量不高于年度供应总量的30%,远郊区县土地供应量不低于年度供应总量的70%;保障房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房土地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。同期公布的还有《2007年至2010年土地供应中期计划》,按照该计划,到2010年,北京土地供应总量控制在24200公顷以内,其中新增建设用地严格控制在14000公顷以内,鼓励引导利用存量建设用地10200公顷左右。
这看似与老百姓丝毫扯不上关系“土地供应”问题到底与房价有着那些藕断丝连的关系,土地的供又应该是紧缩还是收紧?看看专业人士的舆论吧。
潘石屹
土地来源只有两个渠道:一是旧城区、旧房子的拆迁;二是农民的耕地。因为房地产对土地的大量需求,在城市拆迁中出现了许多问题,像野蛮拆迁、破坏建筑文物等等,这些年已经上升成为社会的主要矛盾。为了缓解房地产发展商在占用土地和拆迁过程中出现各种矛盾,有一些城市,如北京,不得不实施由政府完成“七通一平”,即“净地”的出让方式。这样,拆迁的矛盾缓解了,但城区内的土地供应数量也就降下来了。不得不出城去占用农民的耕地。而18亿亩耕地又是中国人解决吃饭问题要死保的底线,用官方的话说:“中国要实施最严格的耕地保护政策。”所以,建设用地与拆迁、耕地保护的矛盾也日益突出。
任志强
出让土地已知的供给量并不能及时形成市场住宅量的供给,也在统计数字与市场实际有效供给之间形成差额。仅从理论上或土地手续办理上来判断供求关系是不够的,还要加上生产周期安排与销售周期安排的时间滞后因素,那么就更突显出土地供给的矛盾了。2005年政策规定的普通商品房面积标准和2006年政策规定的70%的面积建90平方米的小户型,以及对别墅项目的严格控制等政策变化都让开发商不得不进行二次资金、技术与时间的投入进行二次的重新审批。这些政府政策因素造成的成本,政府并不承担,反而成了开发商囤积土地的罪名,最终所有的过程成本都将反映在房价上和反映在土地的供给上及市场的住房供给上。
任志强
在土地紧缩、严格控制房地产投资规模的管制之下,商品房的供给很难在未来的十多年中扭转供求之间不平衡的局面。等到人口结构与家庭抚养率发生重大变化时,这种需求的增长趋势才可能减缓,城市化率的速度才会减缓,而这还要经历一个十多年的周期。