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十年前,当天津萌生第一个地产板块的时候,所有的居住组团将规划重组,一夜间出现了大大小小的10多个板块,北部的西北板块,西端的西部新城板块、梅江板块、奥运板块,南面的西南板块、中心区域的北部中心板块、老城厢板块,东至东南半环板块、卫国道板块和滨海新区板块,原有的城市居住格局被整合优化。由于各板块所处的地理位置不同,客观条件造成板块间的地域特点、公建配套、交通网络、发展方向各不相同,因此承载的城市功能更加凸显。
我们可以清楚地看到,每个板块都在充分发挥自身区域内的特有资源,从居住、文化、商业等等方面塑造自己的城市化形象。如西部新城板块,以主打生态、舒适人居为主,进行大量的房地产开发,多种低密度洋房、多层、小高层陆续出现,居住的氛围日渐增强。而老城厢板块以自身的特殊中心地位,大量有规模、高端类型的商业地产开发成为主打,成为天津商业功能的一大支体。在看到每个板块与日发展的同时,虽然呈现出不同的特色,成为城市功能不可缺少的一部分,但发展到一定阶段,也面临着更大的瓶颈,即功能的单一,导致板块内资源流通不畅,而成为自给型经济,不仅阻碍了自身快速发展,也降低了可发展的空间。如西部新城的商业供给不足,无法满足居住扩大带来的需求,另一方面文化娱乐、商务办公等设施也无法跟上,在那里居住的人们只得出城再进城。又如梅江板块的走红与成熟用了八年,其打造的城市生态居住地产的主题,高端居住板块。直至今天,版图外围的每一层扩大依然面临着市场接受的困难,虽然其目标客户群都是有车一族,但其区域内配套的不足仍然制约了其发展的速度。由此可见,由于发展的重点不同,板块之间的级别差距也正式拉开。
轨道交通的出现,不仅使区域内板块得到了全面升级,而且促进了板块间的互通,缩小了城市地段的级差水平,稳固了天津整体发展的平衡。由于轨道的高效、便利,可以及时与城市中心、以及外围组团的功能运给,保障了板块与各地的资源流通互补。轨道交通经济环境下,板块地产的升级更是多元化的,凡是所到之处,无不形成一个高度复合的生活体。从建筑的功能强劲度、生活质量的提升度、商业的繁华度等方面比没有轨道交通的板块更胜一筹。
从近两年天津的发展来看,轻轨的出现使板块地产重新焕发了青春。单从房产开发方面看,轻轨沿线板块较其他板块地产开发的速度、品质、规模都有不同相应程度的提升。特别是滨海新区板块,从轻轨途经的几大站点就显而易见,如:泰达、洋货、市民广场,围绕这几大站点的区域内原有的生活设施改造、新建的商品房档次,以及大型商业、特色商业、文化中心的建成,使区域内的生活水平、配套设施、商业品质都有了相当程度的提高,无论是建筑类型还是整体开发规模,无不显现出强劲的势头。随着轻轨的开通运营,带来的大量人流、物流、资金流,使这些区域板块之间能够及时资源供给,并快速流通,从而使滨海新区板块形成一个真正意义上的城市副中心。