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第一篇市场回顾
一、宏观调控政策为促进我国房地产市场的健康发展,抑制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的首要目标。2007年由于市场流动性过剩,逐利本性导致大量资金进入股市与楼市,结果既推高了股指也助推了房价上涨。因此,打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。其中,引人关注的是,2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”,开始向1998年的房改政策回归,再加上《物业税》实转提速,这一切无疑将对未来房地产市场产生极其深远的影响。
1、国务院“24号文”出台,楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)。《意见》明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。受其影响,住宅结构将发生重大变化:廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流,大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。“24号文”的发布,是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。
2、国土资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。10月9日,国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)。 9号令核心内容是,受让人必须付清全部土地出让金后,方能领取土地使用权证书,未按合同缴清土地全部出让金的,不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这意味着开发商再也不能用少量的启动资金来撬动大额的银行贷款,对目前过热的房地产市场将起到抑制作用。
3、提高“第二套”住房贷款首付和利率,打击楼市投机行为。9月27日,央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》规定:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此政一出,市场观望气氛浓厚,一线城市普遍表现有价无市。
二、总体市场情况 1、土地市场2007年,全国土地购置面积增幅提高,但土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大,地价上涨较快情况依然突出。土地开发面积增幅大幅下滑,囤地现象依然严重。
数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
2007年1-10月,全国土地购置面积31350.8万平方米,同比增长了16.9%,增幅比2006年全年提高了20.6个百分点;土地开发面积19835.2万平方米,同比增幅7.9%,增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。从各区域土地供应情况来看,东、中、西部地区土地购置面积继续增长,且增速加快;东、中部地区土地开发面积稳定小幅增长,西部地区土地开发面积增长较快。