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2007年全年,一幕幕房地产企业并购大戏在全国各地先后上演。从万科并购上海恒大集团旗下5个项目、上海复地入股证大房产、到远洋地产收购青岛颐中地产等等。并购交易火爆、案例持续增加,且愈演愈烈。究竟是什么推动了一股股并购浪潮?2008年它还将继续升温吗?
一、土地无疑是原动力对于房地产企业而言,土地即是根本。无论是商业地产商还是住宅地产商,拥有土地都是企业生存和发展的基础。近几年,首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收等一系列政策的出台,加之在目前获得土地渠道单一、土地供应量少的客观情况下,使得企业通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高,尤其是对于外埠房地产开发企业。
造成房地产开发类企业挂牌数量明显增多的因素,一方面是一些项目公司因为长时间无法获得开发土地而挂牌出售;另一方面由于资本市场上针对房产开发企业银根收紧,缺乏融资渠道的中小开发商需要大量后续资金,一些拥有待开发土地和项目的开发商资金紧张,急需要寻求实力强劲的开发商合作。随着宏观调控的进一步深入,信贷政策等实际上为大型房产企业在二级市场上增加低价土地储备创造了条件。
因此,相比之下,通过公司并购和项目股权收购获得土地正在成为一个性价比更高的手段。收购其他土地资源较丰厚的房地产企业也必然成为一条捷径。
二、并购时代 优胜略汰实行市场经济初期,全国各地出现了大量普遍规模小、资金少的房地产公司,这些公司其开发活动带有很大的投机成分。 随着市场发展环境的规范和房地产企业运营模式的创新,这些企业已很难继续下去。但他们却占用着绝对数量不少的社会资源,这些资源要在市场中重新进行优化配置,只有被一些大集团并购重组才能实现。其次,我国现在城市建设的重点在基础设施和旧城改造上,这类项目的投资期长,投资额也比较大,技术要求高,绝不是这些小企业所能胜任的。
再有,当行外的企业首次进入房地产行业或者外地的房地产企业首次进入陌生城市时,选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源,无疑是迅速取得市场认可的重要捷径,也是实现社会资源高效配置的有效方法。作为典型的资金密集型行业,房地产业具有投资大、风险高、周期长、供应链长等特点,应该有较高的准入门槛。同时,房地产具有很强的地域性,属于地区垄断性行业。在经济发达的国家和地区,通常由几家大型的房地产团垄断该地区的市场,对市场的供给和价格起重要的引导和自我调控作用。房地产市场不断地规范化,房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争,对开发商的产品研发、项目管理、营销策划、资本运营等方面的能力都提出了更高的要求,缺乏管理能力及品牌认知度的企业将成为被淘汰的对象。
有关人士分析,尽管加息后贷款利率水平的提高,肯定会给房地产企业带来一定的经营压力,但部分优质房地产上市公司拥有较多的融资渠道,完全可以化解压力,而行业并购过程对于优质上市公司而言也意味着更多的机会。在资本市场的推动下,土地、资金等各种要素资源将向优势企业集中。同时,在调控趋严、加息频繁的背景下,行业洗牌将加速。
随着中国房地产业的发展和资源的进一步整合,房地产企业并购案愈演愈烈,也就是自然而然的现象了。