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疾驰了两年的房地产市场,在进入2008年后驶入了一段减速路;又逢春节前后“拐点”论盛行,许多不明就里的普通消费者开始观望,对房价下跌望穿秋水;但是过去两年房价节后报复性上涨的经历却又让许多自住型消费者心悸,买还是不买?
“链家地产”市场研发中心认为,未来城市化的进程已经预示房地产市场仍潜力巨大;对于自住型消费者而言,何时买房都是值得的。目前房地产市场的确正处于微妙期,房价上行压力大,市场各方的博弈呈绞着状态;因此对于自住型消费者,重要的是要辨别所购物业的保值性,即抗跌性;为此,“链家地产”市场研发中心也根据近几个月二手房市场的成交状况,为消费者选出了具备抗跌性的十大楼盘。
抗跌性五大要素:地段良好、稀缺独特、自住为主、价格合理、品质上佳
从长期来看,房产具有保值增值的特性;在目前的微妙期,购房的自住型消费者应瞄准房产保值功能。“链家地产”市场研发中心认为,能保值具备抗跌性的房产,一般具有五大要素。
首先,地段良好;房地产有个真理,就是地段、地段、还是地段;比如从北京市来看,四环以内交通、商业、学校等资源都是四环外难以比拟的,地段所赋予的价值使房产具有天生的保值性。
其次,稀缺独特;稀缺性、独特性都是难以复制的,也可以理解为供不应求;供需失衡的结果肯定是房屋价格的逐步走高;比如城市当中湖岸景观、重点学校等周边的房产;过去两年房价持续快速的上涨,主要并不是围绕房产的价值,而是供求关系。
第三,自住为主;投资者易受宏观调控政策影响,因此投资比例高的小区,其售价也不稳定;但这并不是绝对的,许多优质的楼盘都广受投资者追捧;对于普通的消费者而言,判断时最好还是以小区的自住率为主,简单的方法就是看晚上小区的亮灯程度。
第四,价格合理;这是指小区的价格与周边同类型、同档次楼盘的价格对比,如果价格明显高出,那么在市场调整时就会有一定的回调空间,如果价格相对较低,受到市场波动的影响就小。
第五,品质上佳;消费者最终还是要考察房产基本的居住功能及舒适性,品质反映在房屋基本的格局、楼层、朝向以及小区的物业管理水平、周边的商业、生活配套、出行便利度等等。前四个要素并不需要同时存在,但是品质上佳则是必备的。
抗跌性十大楼盘
根据以上的抗跌性五大要素,“链家地产”市场研发中心筛选出了目前具备抗跌性的十大楼盘,供消费者参考(排名不分先后)。
一、崇文区域国瑞城。国瑞城的抗跌性主要来源于地段好、价格合理。国瑞城位于崇文门外大街,小区旁边咫尺之处就是五号线与二号线相接的崇文门站,步行到地铁不过5分钟,占据了核心地段;小区对面即是新世界商城,生活便利度高;同时,国瑞城二手房的与同区域楼盘相比,价格比较合理;近三个月国瑞城的回迁房均价维持在15000-17000元/平米,二手商品房基本保持在20000-22000元/平米,而周边的新怡家园等楼盘的均价已经达到24000-25000元/平米。
二、东直门区域海晟名苑;海晟名苑位于东直门使馆区,也是占据了市中心的良好地段;另外,从区域来看,海晟名苑的纯居住性也优于同区域其他楼盘,比如周边的阳光都市、万国城、东方银座、杰作大厦等楼盘,都不同程度的存在一定的办公;因此在同区域中,海晟名苑的供求关系是最紧张的;在该区域的高端公寓群中,这种优势仍将长期存在。近三个月海晟名苑的均价仍有小幅上涨,目前均价在27000元/平米左右,月均涨幅在1%左右。周边的楼盘如万国城,均价在25000-26000元/左右。
三、三元桥区域凤凰城;凤凰城位于国门三元桥区域,正好处于三元桥与京顺路的交界处,未来地铁10号线以及机场线都将通过小区旁,地段优势得天独厚,保值升值可期;同时,凤凰城的品质在同区域楼盘中具有一定优势,楼盘由华润置地开发,在许多外地客户中认可度高;物业管理公司为仲量联行,加上绿化率39%、双泳池、完备的会所服务,凤凰城的保值性值得自住客户关注。即便不自住,出租收益也很可观,目前1居租价高达6000元/月,2居8000-9000元/月。近三个月小区售价比较稳定,其一期售价在16000-17000元/平米,二期售价在22000-23000元/平米,周边的同档次二手公寓一般在16000-18000元/平米。
四、朝青区域远洋天地;远洋天地位于东四环边上,推荐的理由有三:交通便利、配套完善、价格合理。远洋天地北靠朝阳路,小区门口即是地铁四惠站,有30余条公交线路可达,交通非常便利。小区是东四环边上最大的住宅社区,小区内配套齐全,可以满足基本的生活需求,而且小区还有双语幼儿园、花草地小学,对有小孩的家长非常具有吸引力;这也是同区域其他住宅小区难以比拟的。从价格来看,近三个月远洋天地的价格稳定在15000-16000元/平米左右,在同区域同档次楼盘中并不高,周边的东恒时代二期二手房的价格已经达到18000-20000元/平米。因此,与周边楼盘相比,即使普通消费者也可以判断出远洋天地所具有的抗跌性。
五、紫竹桥区域人济山庄;人济山庄的抗跌性主要表现在其稀缺性上;该小区位于紫竹湖畔,在紫竹院公园之内,从房内就可以欣赏湖光山色,小区北临碧波荡漾的南长河,是城区独有的水岸豪宅,因此受到很多高档消费者的青睐;目前朝东能观湖的二手公寓报价已经达到26000-30000元/平米,近三个月以来在整体市场涨势不明显的情况下,每月仍有200-400元的涨幅,可见人济山庄的稀缺性。另外,人济山庄位于紫竹桥的边上,周边超市商场、医院、酒店、剧院等生活设施配套齐全,环境优越;而且紧邻中关村,与众多的高等院校相邻,房产具有较高的人文含金量;这些都是除稀缺性外的抗跌因素。
六、上地区域天秀花园;天秀花园的抗跌性体现在“山、水、学校”三方面;山是指小区位于西山山脉处,临近颐和园、圆明园,环境清静、优雅;水是指靠近昆玉河,空气清新;学校是指购买小区房屋的,孩子可以上中关村一小;目前购买天秀花园的客户主要也是因为这里环境好、可以上中关村一小。同时,天秀花园与周边楼盘相比有一定的优势,房子是2004年前后的二手商品房,年代新,小区多是6层板楼,但带电梯,近三个月的价格已经稳定在14000-16000元/平米之间,周边的百望小区等均价普遍在15000-16000元/平米左右,天秀花园的价格比较合理。
七、团结湖区域水锥子北里;团结湖区域是北京发展比较成熟的区域之一,公房存量充足,商场、学校、医院等生活配套齐全;靠近国贸、燕莎、三元桥三大商圈;出行有东三环、朝阳北路、姚家园路、团结湖路、农展路等主要交通干道;应该说,团结湖区域整体的抗跌性都是非常强的;这里单列水锥子北里,主要是因为团结湖存量公房楼龄主要集中在1982-1985年,而水锥子楼龄则在1993-1995年,年代较新,而且出小区后可方便到达国贸。近三个月团结湖区域公房均价基本维持在13000-15000元/平米之间,具体看楼层朝向,波动极小。
八、南三环区域彩虹城;彩虹城抗跌性表现在交通便利、品质好;彩虹城是是南三环区域大型的住宅社区,二手商品房存量充裕;社区内的各项配套,如超市、银行、实验小学、游泳池等,基本可以满足居民日常生活;出行方面,小区到四环非常方便。彩虹城存量房户型格局较为合理,其中1居在40-50平米,2居集中在80-90平米,3居一般在100-120平米,其存量与客户需求非常吻合;这与南城许多大户型项目相比具有一定优势。近三个月彩虹城的价格也比较稳定,基本保持在12000-13000元/平米。另外,南城整体比较低的房价也是其抗跌性的一个因素。
九、CBD区域富力城;富力城是CBD核心区域内最大的住宅社区;富力城得到了众多消费者的青睐,除了对项目本身品牌的认可外,卓越的地理位置、良好的社区环境、完善的配置以及升值潜力大等都是富力城能够在CBD树立住宅标杆的原因。社区地处国贸核心区,临近地铁1号线、10号线以及规划中的7号线,交通非常便捷。作为大型成熟社区,富力城在CBD内已形成一定的稀缺性,未来仍有望进一步升值。近三个月富力城均价保持平稳,目前维持在20000-21000元/平米左右。
十、世纪城区域翠蝶园等;世纪城区域位于西三、四环之间,经过几年的发展,与周边的万柳区域一起,已经成为京西名副其实的富人区;区域交通便利,周边的金源shopping mall足可满足生活、购物、休闲需求;目前世纪城客户群体主要以高端消费者为主,购房客户当中90%以上都是自住型客户;世纪城作为公寓集中区,与团结湖类似,整体抗跌性比较强,其中单列翠蝶园、春荫园等小区,是因为这些小区不临街,而且存量中120平米左右的2居较多,与现有需求最为吻合;其抗跌性又相对较强。
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