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08年的楼市有点“邪”。先有“拐点论”一“石”激起千层浪,再有“三、四年后再买房”的论调引发口水战、后有“降价风暴”元宵节抵达上海,令众多开发商纷纷延至3月开盘,以至3月份至少有30个楼盘集中推房……一手市场供应量暴增、开发商打折降价、二手市场挂牌调价,一时间上海楼市风起云涌,扑朔迷离。业内人士和行业专家的唇枪舌战令购房者更加糊涂:3月,继续等房还是现在出手?笔者力荐:别等了,该出手时就出手!
据相关显示,2月份本市二手房市场挂牌量上涨了10%左右,笔者走访各家中介时,亦有业务人员反映,购房者在关注房源的同时,也纷纷咨询:“此时入市到底是否是好时机?”“是再等等还是现在出手?”
通常,购房者抱着买涨不买跌的心态,但从近期楼市表现出的种种“反常”现象来看,此时逢低介入恰是良机。此前,笔者曾从国际经济衰退资本寻找避风港、国内经济依然保持快速发展、土地供应量长期紧缺造成住宅供需失衡、人民币升值、CPI居高不下等五个方面分析过08年上海房价不会大跌,但由于土地供应政策和政府动作方面的一系列的变化以及信贷收紧,房价也不会出现暴涨现象。所以在目前房价平稳略降的形势下入市,是最安全的。
许多购房者都在询问同一个问题:“什么时候才是最低点?”“多少钱才是上海楼市的最低价位?”实际上,一如我们无法在个股最低点买进最高点抛出一样,房价也不存在“最低价位”。笔者认为,房价始终在观望、盘整、快速上涨中循环攀升,如05、06年宏观调控时期,购房者在观望、政府在盘整、楼市一片萧瑟,可是07年房价又进入快速上涨阶段,然后房价就停在这个价位,此后调控都不可能回到初始价位。打个比方,譬如某楼盘04年卖7000元/平方米,05、06年调控后回到5500元/平方米,购房者不买,还指望它继续下跌出手,结果07年快速上涨,一下反弹至9000元/平方米甚至10000元/平方米,就算再调控,也不可能回归到5500元/平方米的阶段了。所以,观望和调整期往往是购房者出手的最佳时机,但大多数购房者却是在快速上涨的阶段出手,不仅因追涨而吃到高价,还因涨价压力错失许多选择机会。
事实上,在诸多购房者还在观望时,上海楼市的房价已经悄然变化。据上海二手房指数办公室公布的2月份二手指数报告显示,2008年2月,上海二手房指数为2271点,较1月上涨25点,涨幅为1.1%;上海房屋租赁指数为1155点,较1月上涨18点,环比上升1.6%。由相关数据显示,2月下旬至今,二手市场成大幅回暖趋势,其中如宝山、浦东世博、杨浦、闸北等自住区域,二手房涨幅在5%~9%之间,在宝山顾村、共康板块,更是量价齐升,每平方成交价上涨500~1000元。相较之下,中心区域由于一手供应量和二手挂牌量相对较少,表现也一直稳定,总体保持上升势头,且成交价格稳定。从整体行市分析,市场刚性需求尚未释放,投资客逐渐回归的趋势令传统的三月“小阳春”蓄势待发,相信届时市场将进入新一轮的高峰。