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先介绍一下案例情况.
南国SOHO,由武汉本地一家比较大的开发商南国置业开发,品牌知名度不及金地万科,规模也小于金地万科项目.该项目由四栋现代高层建筑组成,用地性质为综合,使用年限最高四十五年.主要产品为100平米以内中小套型.
南国SOHO的口号是"小房,小小房,小小小房"!但其一居室控制在三十七平米以内,两居控制在八十平米以内甚至有不到六十平米的两居室,三居控制在99平米以内,甚至有不到八十平米的三居,但所有套型不会损害采光与朝向等基本要求.
万科日前在武汉推出青年置业资助计划,优惠幅度达到九三折.金地项目起步价首次降低到五千至六千区间.这两家都是当地响当当的品牌,开发项目前几年更是抢手到"找关系仅仅是为了拿到看中的户型"的地步.
今年金地推出的优惠措施是单价降并且赠装修,具体而言,就是降低起步价销售的房子,参照其样板间,再加一万元可获得与样板间一致的全屋装修.
但万科金地都遭遇了滞销,当然这里的滞销指的是相对其前几个项目的销售成绩而言.实际上的销售情况也不大理想,万科四个优惠范围的房子共计销售289套,金地则包括下订在内共计售出166套.而南国SOHO起步价超过6000,一般套型销售单价破六千五,而其所在地段其他项目起步价都是5100元.并且,南国项目销售可望一炮打光,目前正式登记并表达其购买意向的近四千人次,总共套数不到2000户.还出现了一家为了买到房子找几个亲人分别登记的情形.
仔细分析,容易得到一个合理的结果,一个背景是想买房的人确实比较多,不过近期真正买房者的购买力是有限的,都是些无房户,间接有些投资的,也主要是长住南湖,对本地房价非常熟悉的外来居民.这些需求的一个共同点是:只要有房,只要买得起,其他次之.
相反,万科金地基于其项目定位,往往推出的房型比较舒适,即使紧凑,也都在面积方面突破了总价承受力.这还只是结合优惠后成交价来看,如果照着以前的销售价格,动则六十万起步,首付二十万余,屏蔽了相当数量的买房人.
不看政府脸色的买房人无法支撑舒适,也无法享受政策性住房,但这类需求是现实存在的,也不大受市场诊断的影响,他们的唯一愿望就是尽快拥有自己的一套房子,哪怕是小房,小小房,抑或是小小小房.
小房,小小房,小小小房,小小小小^房.