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第十六条估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的,应当选择下列方式之一评估其抵押价值:
(一)直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;
(二)评估假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
选择上述方式评估抵押价值,均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算:当地政府没有规定的,参照类似房地产已缴纳的标准估算。
第十七条评估在建工程的抵押价值时,在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明:存在拖欠建筑工程价款的,应当以书面形式提供拖欠的数额。
第十八条房地产估价师知悉估价对象己设定抵押权的,应当在估价报告中披露己抵押及其担保的债权情况。
第十九条房地产估价师不得滥用假设和限制条件,应当针对房地产抵押估价业务的具体情况,在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
己作为假设和限制条件,对估价结果有重大影响的因素,应当在估价报告中予以披露,并说明其对估价结果可能产生的影响。
第二十条房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息,使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围,合理理解估价结果。
第二十一条房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值,并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。
第二十二条房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示:
(一)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;
(二)在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;
(三)合理使用评估价值;
(四)定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
第二十三条房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险,对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
在评估续贷房地产的抵押价值时,应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
第二十四条房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性,假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度,变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
第二十五条在处置房地产时,应当评估房地产的公开市场价值,同时给出快速变现价值意见及其理由。
第二十六条估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的,应当缩短估价报告应用有效期。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的,相关责任由出具估价报告的估价机构承担,但使用者不当使用的除外。
第二十七条房地产抵押估价报告的名称,应当为“房地产抵押估价报告”,由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价帅签字。
第二十八条在房地产抵押估价活动中,本意见未作规定的事宜,应当按照《房地产估价规范》执行。
第二十九条本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。