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第十一条法律、法规规定不得抵押的房地产,不应作为抵押估价对象。
第十二条房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。
第十三条房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的,房地产抵押相关当事人应当协助。
法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录,应当作为估价报告的附件。
第十四条房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的,应当在估价报告中予以披露。
实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
第十五条在存在不确定因素的情况下,房地产估价师作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧。
在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时,不应高估未来介发完成后的价值,不应低估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的,应当优先选用;不选用的,应当在估价报告中说明理由。
第十六条估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的,应当选择下列方式之一评估其抵押价值:
(一)直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;
(二)评估假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
选择上述方式评估抵押价值,均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算:当地政府没有规定的,参照类似房地产已缴纳的标准估算。
第十七条评估在建工程的抵押价值时,在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明:存在拖欠建筑工程价款的,应当以书面形式提供拖欠的数额。
第十八条房地产估价师知悉估价对象己设定抵押权的,应当在估价报告中披露己抵押及其担保的债权情况。
第十九条房地产估价师不得滥用假设和限制条件,应当针对房地产抵押估价业务的具体情况,在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
己作为假设和限制条件,对估价结果有重大影响的因素,应当在估价报告中予以披露,并说明其对估价结果可能产生的影响。