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看楼价是否合理,很简单,市场有两种数据,比如10年来人均收入的增速和房价增速,如果房价增速远远快于人均收入增长,一定是不合理的,有宏观调控,市场调整得会明显一些,即使没有宏观调控,市场也会调整。
比如,香港1997年时候的房价,我认为就是非常不正常的,即使没有金融危机,也是要调整,只不过金融危机让这样的调整变得非常非常惨烈,内地的情况何尝不是如此?
如果人均收入增长很平缓而房价陡涨,这市场一定会有问题的,所以2006年下半年很多城市房价开始疯涨的时候,我们很担心,到了2007年的时候,我们更担心,所以万科非常明确地表示,市场进入亢奋期,而万科要保持冷静的既往的发展速度。
我们历来说我们要做房地产的领跑者,但去年我们提出,万科要做房地产的领跑者,但绝不做价格的领跑者,这是非常明确的。
合理分界:去年四月
《21世纪》:这轮降价对珠三角楼市有什么影响?是否还有下调空间?
王石:我是这样看的,珠三角包括深圳、广州、东莞等地,去年到现在的价格调整显然是理性的。但是,究竟调整到什么程度才算合适呢?我觉得,价格调整到2007年4月份的水平就比较合适,当然,这也不能一概而论。
应该说,现在的情况跟1997年金融危机时候香港的情况是完全不同的,只要调整到位,市场还是会不错的,增长会有,但增长的速度会放缓。只要价格调整,市场反应会非常敏感。
《21世纪》:如果万科不是要清理门户,为什么会带头降价?
王石:去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制,对市场都有很大的影响,所以当时我们很快做出调整,带头调整价格,适应市场,于是就出现这样一种情况:跟着万科一起调价的,就好卖;不调整价格的,就不好卖。
当时我指的是珠三角,但到今年1月份的时候,这个现象已经不止在珠三角地区了。当然我没说全国都这样,今天我也不会说全国都如此,因为中国太大了,收入情况都不一样。
举个例子,上海和广州比,就很有意思。1998年-2004年的6年中,上海的楼价增速远远超过收入增速,但是珠三角由于受香港影响,1997年之后房价没怎么涨,人均收入增速高于楼价增速,所以2005年第一轮宏调的时候,上海受了很大的影响,但珠三角几乎没有受到影响,反过来看,到了2006下半年和2007年,珠三角房价的陡升远远快于收入增长,所以可以说,2007年6-7月份的时候,我可以这样形容我的心情:面对市场房价的上涨我胆战心惊。
因为有香港的先例,即便到现在,很多香港的中产阶级还是负资产。尽管香港经济现在很好,但还是没有恢复到1997年的水平。所以我说,拐点应该是指价格的理性回归。