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陆新之先生的看法,让我进一步坚信了我此前对王石的“拐点论”和万科降价促销的判断:不只是“说说而已”,也不是“为了赚取舆论”,而是关于未来房地产市场走势、房价走势的判断,是经过深思熟虑后的逻辑比较严谨的判断。
万科降价促销,是在按照对未来市场、房价走势的判断,有策略、有计划、有目的的执行企业竞争策略,可能不只是“为了缓解资金压力”那么来得简单,也不只是为了买房来的那么简单。万科正借目前房地产市场实际情势之势,利用自身企业对市场的影响力,从房价这个目前房地产市场上最敏感的元素入手,加速行业“洗牌”,以获取更多的市场竞争优势和更大的市场份额。这个动机、目的,或已经很明确、很直接,正在化之为实际行动了,而不只是一些舆论分析的那样只是“想法”或“可能”。而且,其方法很策略,手段很高明,既不违法,也不违背道德准则。市场上的同行,或许只能跟随或效仿,难以抗拒。
这恰应证了《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚此前文章“万科降价预谋已久两会后将继续”的分析判断:从深圳、广州率先降价促销,到后来蔓延至成都、武汉、北京、上海、杭州、东莞等地以各种名义、各种方式进行的降价促销,再结合王石自2007年较早些时候就开始进行的系列舆论造势,无不在证明万科的降价促销是预谋已久的事情……万科正以各地的“降价促销”,步步回营地实施着其市场预谋。尽管各地万科对“降价促销”的回应只是“万科一贯奉行加快周转的经营策略”,但无论是各地万科分公司的各级别员工乃至最基层的售楼员的说法,还是万科副总裁肖莉之“万科坚持快速开发、快速销售的经营策略”的官方回应,出奇地一致,从此可以看出万科缜密的逻辑和“降价促销”预谋计划的周密严谨。
在上海等地降价促销之后,长沙万科3月8日开盘选房的一楼盘也公开“降价促销”达到10%。年前万科对外宣称预计售价在6100元-6200元/平方米左右的楼盘,实际推出价格比市场预期价低了10个点左右,甚至有的户型单价还不到5000元/平方米,去除精装修成本折合成毛坯房价格甚至不到4500元/平方米,相比周边有些楼盘的价格低了500元/平方米左右。
3月18日召开2008年新品发布会的上海万科,同样表明自己“快速周转、快速发展”的态度。对于市场关注的万科在一轮降价促销后的定价方针问题,上海万科房地产有限公司总经理袁伯银虽没有明确回应,但明确表示:上海万科今年的项目很多,不同档次项目的定价肯定不同,但其对完成增长了近六成的年度销售目标充满信心。
对此,结合前面的分析,上海万科的“快速周转、快速发展”和“不同档次项目的定价肯定不同”的潜台词就很可能是将继续降价,而且“上海万科今年的项目很多”的潜台词就是可能加入的项目会很多。并不是某些分析人士所认为的那样:万科摸到了市场的心理底线——5%的降价购房者就能接受、就获得很好的销售业绩,那么后续项目继续降价的可能性就很小了。其实道理很简单,在目前市场高度观望的现实情况下,要实现“快速周转”,不在价格上做文章是很难的,甚至需要有企业能接受的更大幅度的降价。
至此,或可说,未来万科将继续降价促销,几乎已经没有了悬念!甚至,或将在更多城市推出更多楼盘以更大幅度继续下去!
在万科降价促销给众多城市房地产市场带来的鲶鱼效应、多米诺骨牌效应、蝴蝶效应的效果累积发酵、陆续释放下,在未来万科将继续降价促销对房价走势预期的影响下,市场上无疑会出现更多的跟随者。目前,房地产市场的销售压力。已经让一些开发商开“扛不住”了,再加上从紧信贷政策下的资金压力作用,除一些城市外,在长沙等一些二、三线城市中,或也会有更多的开发商加入到降价促销行列中。
万科正在以实际行动落实王石关于房价走势的“拐点论”判断,正在(并将继续)通过降价促销执行企业的竞争策略(加速洗牌),而不只房屋销售策略。这对不少中小房地产企业来说,无疑是“可怕”的。未来房地产市场的实际情况,或比人们想象的还要“可怕”。更“可怕”的是,一些企业可能对这些“可怕”性认识不够!
最后,在建议房地产市场人士更深入思考“市场上可能正还要发生些什么”、“万科的降价促销会给市场带来什么”等问题之外,在本文的结尾处,引用曾于1995年至2000年任华润创业有限公司董事总经理黄铁鹰在“陆新之《王石是怎样炼成的》序”中所写的一段话供参考:一个深圳的记者采访我时问,“你对万科公司的感觉如何”?我脱口而出,“这是一个可怕的公司”。