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兰世立说,以目前6000元的起价计算,每套房子他们的利润也会达到几百元,高的会达到一千元,兰世立还透露说,在做出降价决定前,他也曾和同行沟通过,结果是大多数人明确反对,公开宣布降价后,甚至有开发商在电话里对他进行谩骂。
兰世立:“他说如果这么做对房地产是个影响,有的甚至直接跟我讲,如果你这么做就造成了武汉的房地产地震、雪崩,你要负这个责任,你是对我们大家不负责任,对我们产业不负责任。”
面对节后房地产市场的低迷,武汉东星集团把房价把8800元降到了6000元,降幅高达30%,但即使是这样,东星的负责人面对记者的时候也承认,如此低价卖房,他们还能得到10%到15%的利润,面对东星公布的这些数字,我们不禁要问,那些动不动价格就上万,甚至十几万的楼盘,其中的利润又到底有多大呢?
兰世立:“你比如像武汉最高的房子卖到了一万五,一万八,而他们的综合成本,其实社会是最清楚的,那事实上应该说有比较大的利润空间,也可以说是暴利。”
兰世立说,对于业内人士来说,每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的帐,一般情况下,商品房的成本主要由三方面组成:楼面地价,也就是开发商取得土地的价格;建安成本,也就是每幢楼房的建筑安装成本;运营费用及税收,这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块:楼面地价和建安成本,以东星推出的这栋楼盘为例,土地是分两期拿到的,总的地价和(平均)楼面价格大概在两千多元每平方米。
那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱?记者找到了楼盘的建筑商,武汉新七建设集团的副总经理余进,他告诉记者,这个房子的建设成本大概就在1800块钱,统建部分的从升机根到住户,最后打桩,地下室,在到房屋的建造,这个建造成本大概就在一千七八百块钱。
余进说,在建筑成本里,人工要占20%,钢材、沙石等材料费占60到70%,同时根据楼盘高度的不同,建筑成本也会差距较大,东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层,每平方米的成本不会超过2000块钱,十二层以下的小高层不会超过1500块钱,七层以下的低层不过超过1000块钱,由于各地人工成本不同,造价会略有变动,但幅度不大。
这样经过计算,我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说,成本大概5000多块钱。
兰世立说,目前我国对土地开发实行公开招标拍卖,这样楼面地价也是透明的,另外建筑成本在全国来讲差距也不大,这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。
对于兰世立的这种说法,武汉的开发商是否会认可?在采访期间,记者联系了多家房地产开发企业,但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访,武汉市房地产交易管理中心的龙克虎在地产行业工作了十多年,他告诉记者,武汉楼盘降价的空间肯定是存在的。
那么事实是否如此?记者以购房者的身份随机进行了走访,在位于汉口区的一处高层住宅,楼盘的名字叫武汉天地,开发商是一家来自上海的企业。
销售人员说,每平方米售价一万二到一万九千五,均价是一万五千元,这还只是一期楼盘的销售价格,眼下开发的这些价格还会更高,那么楼盘的开发建设成本又是多少?亿房网的明晶晶帮记者找到了相关资料,信息显示,这家公司是2005年拿到眼前这块土地的,楼面地价为2339元每平方米,建筑成本即使以3000元计算,记者可以很容易计算出该楼盘的大概成本。
亿房网研究中心经理明晶晶告诉记者,这个是应该存在百分之百的利润的。
其实,房价的成本并不是什么秘密,甚至可以说,在内行人那里是一本很透明的帐,这些成本与高涨的房价一对比,房地产业的利润确实很高,而就在房价上涨的时候,武汉市的房地产市场上还出现了一个新现象,土地拍卖价格屡创新高,不断出现所谓的地王,这些地王和商品房的暴利又有什么联系?
兰世立告诉记者,事实上,在确定楼盘销售价格的时候,在房地产开发商中间存在着默契,而亿房网的明晶晶则证实,这种价格联盟确实存在,特别是在这个楼盘整体的市场比较看好,楼盘销量价格上涨时,那他们可能会共同来把它特别是同一片区的楼盘,可能会共同来炒作这个片区的价值,提升这个楼盘的一个价格。
明晶晶向记者透露,这种价格联盟可以说是普遍存在,在武汉一个是旧城区改造过程中,开发商们就成功地进行了一次炒作,开始是5500块钱每平方米,然后后进的几个楼盘都来炒作,把它炒作成为,包装成一个武汉的高档商品住宅区,现在价格就是八九千块钱,甚至到了一万二。
明晶晶说,在卖到5500元的时候,开发商们已经是有利可图,而最后那片小区卖到了一万两千元,其中的利润可想而知,而这种暴利也吸引更多的资金进入房地产市场,反过来又推动了地价的上升,最终又分摊到房价上。
据业内人士介绍,近年来,随着武汉房地产市场升温,来自香港、东部沿海的房地产企业大批进入武汉市场,随之武汉开始接连出现地王,有的地块竟然创下全国单宗土地最高成交价拍卖纪录,数据显示,2007年,武汉出让土地每亩单价达到666.65万元,同比增幅竟达到143%,业内人士同时透露,就全国范围内来说,除了税收外的各项收费也是推动房价上涨的重要因素。在刚刚过去的两会期间,一批政协委员经过市场调研,拿出了一份“房价清单”,这份清单表明,各部门收取的各种费用占总房价的30%左右。