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——浅谈房地产企业的异地开发模式
经济稳定向好、城市化进程加快、产业规范化,这些因素都在大力推动着我国房地产行业的持续健康发展,也给了房地产企业全国化、跨地区发展的机会和空间,竞争不再局限于一线城市,二线、三线城市也都成为了拓展目标。然而,房地产毕竟是地域性极强的行业,收缩还是扩张?如何进行战略布局?选择哪种管理模式?都成为当前广为探讨的话题。
紧缩的信贷政策使房地产行业进入洗牌期,但同时也为实力型房地产企业的异地开发提供了机遇。房地产信贷政策的出台,遏制了原有通过关系获得土地、通过银行资金进行项目运作的操作模式,部分中小型房地产企业也会因此难以维持,而通过出让项目或土地的方式来回收资金,这就为具备资金实力和资源整合能力的房地产企业提供了极好的机会,从而加速了企业间的优胜劣汰,行业集中度提高,优秀企业得以快速成长。
同时,土地招标拍卖制度的实行给房地产企业提供了一个平等竞争的平台。有实力、综合竞争力强的企业就能够获取稀缺的土地资源,从而得到更好的发展。这也为全国开发商提供了一个公平竞争的舞台,让每企业都有平等进入目标城市市场的机会,为房地产企业的全国化发展、跨地域经营提供了良好的契机。
那么,在面临更多的土地获取、合作开发机会之时,房地产企业在进入异地开发时,必须对区域经济、城市经济、产业经济等诸多因素进行考量再结合企业自身实力,从战术和战略上为确定异地进入的时机和步骤。
首先,需要对区域经济的潜力及其发展前景进行评估。城市在不同的发展阶段其经济状况、产业结构、消费倾向、居民结构都会表现为不同的特点,并进而影响到区域房地产市场的结构和发展潜力。
然后进行的城市经济分析,则主要从经济区位分析和经济现状分析两方面进行,通过对目标城市的现有经济状况和发展趋势评估,确定城市未来走向。主要考虑的指标包括:城市经济总体实力、城市规划、城市居民收入情况、城市消费水平、区域位置评估、区域经济影响力、区域政治地位等。
最后,进行区域房地产市场分析,主要从市场结构分析、供需状况分析和竞争情况分析三个层面进行,通过市场数据分析区域市场现状与特点,并预测未来三年的市场走势。
在通过以上一系列定性与定量分析之后,基本确定了该地区房地产市场进入的可行性,而由于房地产开发本身所具有的地域性特点,当地政策环境影响和金融环境影响也会产生很大影响,企业则必须对自身资金运作能力、政府公关能力以及人才储备状况进行相应的评估,以保证企业的可持续发展。
在这场全国化布局的竞争中,既有南方房地产企业北上,如万科、中海、金地、招商地产等产企业纷纷进入北京、天津、沈阳等北方城市;也有北方房地产企业的迅速崛起与挥师南下,其中,融创中国控股有限公司就是一家发祥于天津、成功进行全国化布局的房地产开发企业。
融创中国控股有限公司凭借其在天津运作的大型城市综合体项目——时代奥城、高端住宅项目——海逸长洲,纯商业项目——“上谷商业街”,在产品研发、工程管理、市场营销、商业运营与管理等领域形成了专业操作体系,并积累出一套完整的流程管理系统,实现了资源整合能力、运作效率、专业水平与操作能力的提高。作为一家注重企业的可持续发展,始终以满足消费者需求为导向,做市场及消费者最需要产品的企业,融创中国控股有限公司在北京、重庆、无锡、苏州等地成功布局,形成全国化经营格局。
重庆奥林匹克花园项目重庆奥林匹克花园位于重庆市北部新区,总用地面积3300余亩,总建筑面积达250万平方米,是重庆市目前最大的楼盘。重庆奥林匹克花园被打造为具备山城特色的集城市主题娱乐商业中心、运动娱乐中心、生态休闲中心、区域教育中心、国际标准健康住宅区为一体的山水运动城,是人文生活、城市与自然、高品质健康居住的和谐共生体,是可持续发展的综合区域、重庆市的新功能中心。
重庆亚太商谷项目亚太商谷位于长江南岸,与会展中心紧密相连,建筑规模约70万平米,由超高层5A级地标型写字楼、会展经济衍生的sso展示型写字楼、高档商务步行街、商务公寓及高级江景公寓组成,是长江边的地标性商务建筑群。亚太商谷依托于西南最大的会展中心,服务于西部产业经济,汇聚了展示中心、商务中心、信息中心的多重功能,成为弥补重庆城市功能的西部产业CBD,补充了城市产业发展缺失的功能中心,使传统CBD与产业CBD相辅相成,是高辐射力的城市商务核心群落。
北京禧福汇项目禧福汇,位于北京东长安街南,劲松桥东1公里,距CBD核心区2公里,总建筑面积16.7万平方米,是一个富有中国风情的国际化社区。通过中国元素抽象化、简约化,实现建筑、园林、材质肌理的中式气质;通过西方先进技术为代表的智能化系统与设备品牌,实现现代的宜居生活。禧福汇传承了CBD的国际化氛围,接轨世界先进居住理念,同时延续中国骨子里的建筑观,于CBD重现中式住宅。
无锡天鹅湖项目天鹅湖位于无锡市政府重点打造的城市副中心——太湖新城,占地79万平方米,建筑面积76万平方米,临太湖风景区和无锡大学城,是湖畔风景优美的宜居生态社区。整个天鹅湖呈L型,南北向的山水景观轴与东西向的步行景观轴构成了天鹅湖的骨架,实现社区资源的共享以及空间的连贯性。山水轴从生态、景观角度出发,由大面积水面和岛屿组成,实现了人、自然、建筑三者的完美共生;步行轴则从实用功能出发,将公园、历史保护建筑、大型集中商业区以及住宅有机联系在一起,形成了丰富多彩的步行动线。
无锡理想城市项目86万平米的理想城市位于无锡惠山新城发展核心,扼守惠山大道、政和大道、南环路、金惠路等交通要塞,是惠山新城的领航大盘项目。理想城市涵盖了别墅、花园洋房、多层、小高层、高层等建筑形态,通过院落式布局打造亲切、和谐的大型邻里式生活,并为业主定制了省锡中实验学校、堰桥小学、惠山中心幼儿园等全系列教育配套体系,更有5000平米时尚商业街、超市、高档酒店等商业配套服务,是可尽享一站式便利生活的完整社区。
苏州春申相郡春申相郡位于苏州市相城区黄埭镇,春秋路南侧、春申湖北侧,规划建筑面积10万平米,容积率0.63,建筑密度仅19.98%,将会是一个舒适、宜居的大型社区。春申相郡紧邻美丽的春申湖畔,比邻5星级大酒店,自然环境优越,极具升值和发展空间。