|
||||
尽管目前国内个人住房按揭贷款市场准入标准不严及商业银行利益短期化严重,但是,国内房地产开发商一看到目前住房销售不如从前,住房销售不如2007年房地产火爆炒作,就要求政府来降低个人住房按揭标准,就要求政府来放松银行信贷管理政策,而不找其原因,没有看到中国房地产市场发生了巨大的变化。总是希望,如何让房地产开发商获得暴利,而且把整个房地产市场的风险转移给银行及购买住房个人来承担。
因为,就目前的房地产市场情况来看,房地产开发商所指的住房“刚性需求”,并非在一夜之间消失,而是在高房价下根本就没有存在。举一个最简单的例子,房地产开发商一直在说,随着中国城市化,每年有一千万农民要变为城市居民。他们进入城市,就需求房子住但是,在高房价下,居民在城里几十年的城市居民都没有能力进入高房价的市场,那么刚刚进入城市的农民有能力进入高价格的房地产市场吗?如果是这样,那么房地产开发商所指的“刚性需求”也就荡然无存。不仅如此,目前一些地方的房价有所调整,问题并不是没有居民需要住房,也不是城市住房不消费,而且是房价过高。但是,为什么2007年房价并没有阻止国内城市居民进入房地产市场?问题就在于房地产投资炒作比重过高。房地产市场一旦进入投资炒作市场,加上政府又对房价担保及有便利的银行金融杠杆和融资的低成,在这样的条件下,国内房价岂能不炒高?
但是,目前这种情况发生巨大的,一是房地产市场炒作与投资政府已经开始政府在限制,比如购买第二套住房,银行信贷就无法获得购买住房的优惠政策,反之,还得基本上按市场的价格来付费。二是2007年以来的银行信贷政策使得房地产投资者融资成本上升,加上目前中国通货膨胀过高,中国利率处于上升的通道,这自然增加房地产投资者的进入风险。当房地产投资减少时,那么房地产市场就应该是以房地产消费为主导。而房地产消费的价格基本会以住房的供求价格来决定。由于房地产投资与消费有巨大的差别,目前房地产开发商仍然以房地产是投资市场作为定价参考,但房地产市场是一个消费市场,那么这时住房销售自然会下降或减少。
因此,目前房地产市场的问题并非是如何来放松央行货币政策的问题,从紧的货币政策对目前房地产市场影响不大,而是房地产开发商仍然以房地产市场是投资市场来定位价格。这样的房地产市场价格定位自然不适应房地产消费者的定价取向,住房销售的下降也就在所难免。因此,目前国内房地产开发商能够所生产的产品购买对象重新定位,并在这种定位的基础上来调整房地产市场的价格,那么目前房地产市场根本就没有问题。说到底,目前国内房地产市场的问题,并非是央行从紧的货币政策,也不是要放开对个人住房按揭贷款的标准,而是要根据变化的市场环境对产品重新定价。房地产市场价格回归理性、遏制房地产市场暴利才是化解目前国内房地产困境根本之道。
目前房地产开发商希望政府来改变从紧货币政策,特别是要改变房地产市场个人信贷消费的政策,降低个人购买住房者进入房地产市场的标准。这正好房地产开发商一直主张相悖。为什么?早些时候,不少房地产开发商不是一直在说,如果房地产市场的价格下跌,那么可能影响国内金融安全,特别是影响到国内银行的金融安全。现在倒好,房地产开发商为了维护其暴利,则要政府放松房地产信贷管理,从而使得商业银行的风险加大。美国的次贷危机之所以发生,不就是在美国纳斯达克股市泡沫破灭之后,政府为了维护美国经济繁荣,而放松了对房地产个人住房按揭贷款进入标准,让许多次级信用消费者进入房地产市场。当这种风险经过证券化及衍生品化进一步放大后,美国次贷危机也就出现了。可以说,这种次贷危机所造成的损失,是当时谁没有想到的。如果中国政府因为房地产市场销售下降而放松本来就不严格的个人住房按揭贷款标准,也就是房地产开发商在通过制造风险来要挟政府及全国人民。在这样的情况下,政府对房地产市场是如何思考的,这是一个必须认真思考的大问题。