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去年发展商买地热情很高。陈白帆摄
去年9月,接连诞生地王,发展商的买地热情空前高涨,随着市场环境的变化,今年土地市场已是物是人非。陈白帆摄
房地产犹如舞台剧,情节也是跌宕起伏。2007年,尤其是7月、8月、9月,各大房地产开发商争相上演着拿地高潮,并以不断刷新的“地王”而自豪的时候,谁也没有想到,到了2008年,巨额资金拿的“地王”却如山芋般烫手,随着8月地款缴付大限将至,支付地价高峰期也已经到来了。
据不完全统计,2007年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。在国泰君安证券研究所发布的研究报告中称,全国地价指数表明2007年三季度地价指数达到最高点。这意味着,在去年7月到9月拿地的开发商需支付的地价款非常高。但是,很多城市房地产的成交低迷,开发商回笼资金的压力陡增。业内人士认为,即将到来的8月、9月份将是开发商资金链最紧张的时候,去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。对于个别实力不强、资金链紧绷的中小型房企来说,“命悬一线”的说法并非危言耸听。
“开发商就要为当初这种市场判断埋单了”,一位业内人士表示。去年上演的疯狂楼市让开发商信心爆棚,部分企业甚至将大部分资金用来支付土地款,然后打算通过快速销售回笼资金。但是美好的愿望没有实现,随着市场的持续低迷,众“地王”房企除承受资金压力外,还得忍受地价缩水之痛。与之佐证的是,今年土地市场上“流拍”事件频发,并有从深圳、上海等一线城市向福州、南宁等二线城市蔓延的迹象。对于一路走低的土地价格,市场人士出手更为谨慎。
当年高价竞得地块,如今价值严重缩水,无疑是“地王”房企心中最痛。地款交纳大限将至,在融资困难的今天,众多房企将要为去年的疯狂付出沉重代价——或退地赔钱或项目转让。不管哪种方式,这都将让房企元气大伤,使其严峻的资金面雪上加霜。
地王对发展商资金链形成重压去年,接连诞生的“地王”还是人们和开发商津津乐道的事情,因为这不仅表示出开发商资金的雄厚,另一方面也展示出开发商和政府对房地产市场的乐观。如今,“地王”对开发商而言可谓成了烫手山芋。因为作为资金密集型的房地产行业,在楼市低迷信贷紧缩的环境下,“地王”巨额的资金支出,无疑给开发商带来更为紧张的财务局面。从广州以及周边地区去年诞生的“地王”来看,受资金匮乏所累,这些“地王”基本上都没有动工的迹象,而且有消息指出,有些“地王”或放弃、或寻出售、或寻找新的合作伙伴。
地产巨头频频出手被套牢资金已成为内地房地产企业普遍面临的问题。业内人士表示,目前开发商资金紧张的局面,一方面是受国家宏观调控、信贷紧缩影响,再加上楼市低迷影响资金回笼,使得发展商本已紧绷的资金链更加雪上加霜。而资金紧张的另一个重要原因就在于被去年的拿地热潮套牢了。
根据广东省房协的数据,2007年,广东省土地出让总金额达到1121.71亿元,其中大多是由地产巨头买下。特别是去年下半年以来,随着股市和楼市的狂飙,广州地产巨头制造了一系列巨无霸“地王”:2008年1月8日,恒大员村绢麻厂地王,41亿元;2007年9月28日,富力、合景猎德村地王,46亿元;9月19日,富力佛山东平新城地王,47.05亿元;9月17日,中莱投资科学城地王,44.75亿元;9月11日,保利金沙洲两块地王,42亿元……
地王在手资产负债率偏高而在参与地王争夺战的这些开发商里面,大多存在资金紧张的问题。例如香港上市的“大地主”碧桂园,财务状况一度受到质疑。有媒体称,其总负债为192.3亿港元,现金只有约10.13亿港元,碧桂园随后予以否认。而富力地产2007年年报显示,当年该公司收购土地共达20块,共计1030万平方米,土地储备增加至2620万平方米。其贷款总额达199亿元,应付账款达111亿元(大部分为拖欠土地款),递延税项14亿元,资产负债率已达140%,而其现金不足23亿元。
上市公司如是,而当初拿了地准备上市的更是备受煎熬。去年不少开发商拿地,其中不乏地王,其目的就是为上市做准备。但是今年股市行情逆转,上市之路变得不平坦。没有新的资金注入,如何去偿还当初买地的资金,看来还真是个问题。
恒大员村绢麻厂地王:41亿元
保利金沙洲两块地王:42亿元
富力佛山东平新城地王:47.05亿元
中莱投资科学城地王:44.75亿元
富力、合景猎德村地王:46亿元