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根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示,2008年7月份上市交易的土地共20宗,实际成交地块只有15宗,成交面积为32万平米;5宗地块遭遇流拍,流拍总面积为24.5万米,其中一宗是本月唯一一宗上市交易的商住地块,但也难逃流拍的厄运。进入2008年后,截至目前流拍的地块宗数高达16宗,商住用地流拍7宗,土地市场难觅回暖的迹象。
7月成交的地块以工业用地为主,占总成交面积的57%,没有商住类用地成交。而成交的15宗地块,成交总价为27826万元,平均地面单价为868元/平米。7月仅有一宗位于谢岗的商业地块以超出底价35%的价格成交,其余的14宗地块均以起拍底价成交。
据悉,7月上市交易的商住地块只有一宗,地块编号为2008G025,位于樟木头镇樟洋村,面积为66666平米,起拍价为25400万元。到截止交易时间无人出价而遭遇流拍,这是进入2008年后流拍的第7宗商住用地。
与这宗樟木头流拍地块形成鲜明对比的是上个月成功拍出的2008G026地块,同样位于樟木头镇樟洋村,在面积上两地块相差不远,而在其他一些规划指标上,则存在几乎成倍的差异。2008G025地块规划最大容积率为2.45,最大建筑密度40%,最高层数16层,绿地率不得小于25%。2008G026地块规划最大容积率则仅为1.3,最大建筑密度30%,最高层数仅6层,绿地率不得小于30%。
在价格上,2008G025地块起拍价25400万元,而2008G026地块的起拍价只要10500万元,还不到前者的一半价格。究其原因,一方面是容积率不同,折后容积率楼面单价仅相差325元/平米;另一方面是地块具体位置和周边资源配套有所不同。从地块位置图上可以看出,2008G025地块邻近汽车站和莞樟路,周边环境成熟,酒店、楼盘、工厂、商业配套等环绕四周,而2008G026地块位于樟木头大道西侧,与樟木头林场、黄泥乙水库相邻,周边甚为冷清。
虽然从地块的地理位置和配套资源来说,2008G025地块比2008G026优越,但是后者的低容积率和低总价还是吸引到了买家,而本月拍卖的2008G025地块则由于总体地价稍高而惨遭流拍。在低迷的楼市景况下,价格才是硬道理,在土地市场亦然,低价才是王道。
焦点三 近期出让地块多位于镇区和松山湖记者从东莞市国土资源局获悉,7月14日该局下属土地交易中心公布了“东土交第3号”预告文件,将于近期出让22宗总计931271平米的土地。除了两宗地块位于南城区西平社区外,其余均位于镇区和松山湖。
在这一批预告的22宗土地中,工业用地比重最大,一共有6宗,分别位于中堂、凤岗、桥头,用地面积共444455平米。其次松山湖地区仍然是土地供应重地,共计有4宗科研用地出让,面积达173480平米;另外虎门港有一宗13万多平米的仓储用地。
与前两次土地预告不同的是,这次预告除了推出了大量的工业用地“巨无霸”,同时还有数量不少的商住用地出让。商住用地的出让主要集中在中堂、塘厦两镇。其中,塘厦社区两块商住用地均超过了3万平米,由于地理位置优越,成为本次土地出让的亮点之一。本次出让土地中唯一两宗市区用地位于南城区西平社区,其中一宗面积为32521平米的商住用地,容积率达到了3.5;另一宗则是面积为39143平米的办公用地。估计这两宗同一区域的地块将会捆绑出让,以吸引更多的开发商竞拍。