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天津市建委在年初时就公布了08年房地产开发的基本计划,其中主要数据包括:2008年天津计划商品住宅竣工1500万平米,计划全年新开工住宅面积1800万平米(其中上半年计划1000万平米)。2008年上半年天津市计划商品房施工面积3222万平米,同比增加16%。上半年新开工商品房面积878万平米,同比增加8.6%。经济适用房等保障性住宅占开发总量的比例约为34%。
从天津房管局统计的最新数据上看,截止到08年上半年天津市商品房销售面积531万平米,同比下降了13.6%(其中住宅成交290万平米,同比下降了27.8%),空置商品房面积94万平米。价格方面,07年12月天津住宅均价为7048元/平米,08年上半年天津住宅均价一直在7000--7300元/平方米左右浮动,进入7月以来,出现明显下降,目前整体均价维持在6500元/平米左右。
从上面两组数据上看,天津市政府08年雄心勃勃的开发计划出现了麻烦,上半年住宅市场的销售下滑可能会直接影响到政府全年的住宅供应计划。由于中心城区的近半年来几乎没有成片住宅用地的供应,因此对于下半年面市的项目来讲没有明显的价格参考。新上市的住宅多为06年左右出让或转让的地块,项目将分别借助于产品稀缺、地段交通和总价较低的优势面向市场,带动区域价格的上升。但从目前天津市场的销售形势和市场供应量上看,在没有明确利好信息的支撑下,下半年天津地产市场的竞争会同样激烈。下面就从政府、城市和市场的角度进行一些简单的判断。
计划应对新的变化面对上半年的不利局面,天津市下半年在城市土地供应方向上可能出现新的变化:工业等产业用地的供应将持续增加,价格不会出现较大增幅,因为它要承接中心城市的产业转移,培育区域中的产业竞争实力;商业及办公用地的供应将增多,因为它要培育城市中心城区的商务与商业活力,增加城市的综合配套和服务能力;城区内住宅用地的供应将会减少,但考虑到开发商的市场压力和政府收益必要保障,住宅类项目的容积率将会被拉大,挂牌价格将会有所回落。
受制于天津城市的整体容量所限,外来高收入群体的增长要通过产业经营和商业商务配套的发展来积累,同时城市本身的普通购房群体承受价格的水平有限,高价位的土地供应会增加开发商们的市场压力,这将会降低开发商原有的市场期望值,促使更多的开发者更为理性的认识市场。因此,预计下半年天津市以土地或项目为题材的转让与合作将会持续增多。
不断增强的城市聚合能力未来中国房地产的重心仍会集中于城市,城市中房地产市场的兴旺则取决于这个城市及区域的聚合能力。这种能力来源自两个方面:一个是中心城市要做强,另一个是周边区域要做活。中心城市的经济强大了,周边区域的经济充满活力了,则城市的“吸引力”才会增强,大量的资金流和人流才会涌向这个城市,城市的地产市场就会出现快速的增长。
天津作为中国经济增长的重要引擎,以“大工业化”为标志的新一轮经济发展战略激发了天津周边区域的经济活力。随着天津“飞机”、“火箭”、“石化”等大型工业基地的陆续投产,从下半年开始,天津“外向型”地产(由外围向中心城区驱动)的发展模式将越发清晰。
天津外围各个区县,在天津整体工业化发展中将扮演不同的角色,承接天津未来发展变化的不同区域功能。由此带动的将会是天津特色产业集群的诞生,工业原材料交易区域、大商务配套区域、休闲娱乐区域、创意研发区域的建设将会带动相关配套地产物业的开发,从而增加外围区域的地产活力。与此同时,外围产业的拉动则会使得越来越多的资金流、信息流、贸易流转向中心城区,提升天津中心城区的地产价值。
市场供应结构的转型天津目前正在由“橄榄型”(以普通物业为主流导向)供应结构转向“哑铃型”(以高端物业和政府保障型物业为主流导向)的结构形式。从天津上半年商业地产市场的迅速增长上可以看出天津高端市场(商业、公寓、酒店、办公)的投资价值正在被外界看好。和中国一线城市的地产发展相比,天津商业地产和商务地产无论从数量上还是质量上都存在明显的差距。和全国整体市场下滑形成鲜明对比的是,深圳、广州、北京、上海等地的高端物业的销售却别有洞天。继北京银泰中心的顶级公寓以售价10万元卖出后,上海的翠湖项目又以均价8—15万元/平米的价格刷新了中国豪宅的价格极限。对于进入中国的外来资本和天津不断壮大的富裕阶层来讲,天津的高端物业同样存在很大的吸引力,投资者的升值空间仍旧存在。因为,当一个城市的房地产市场出现调整的时候,消费者购房时对产品的价格敏感程度就会提高,但提高的程度因人而异,富人敏感程度低,穷人敏感程度高。富裕阶层的考虑角度更倾向于物业的自身价值和长期投资。
房地产的的供应和消费量的变化,具有周期性特点是经济规律。天津市场出现的阶段性调整也属于正常现象。市场上,消费者和开发者们普遍出现困惑和观望,其中的很多问题都源于对基础数据的统计判断。利用好市场调整的空隙,认真的做一下市场分析,对于开发商来讲很有必要,毕竟研究出关键的供需变化才是解决问题的基础。
同时,政府对于房地产的调控结果,更多的是体现在抑制投资,而不是降低价格。因此,对于天津的开发商们来讲,面临的主要问题不仅是要在市场调整阶段“明哲保身”,更要争取在消费与供应量的未来对比变化中把握主动,为后期企业的持续性发展奠定基础。