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编者按:如同商场打折一样,在市场低迷时,开发商也祭出了各种各样的招数。买房子送汽车、买别墅送公寓、免物业费、全款9.5折……花样繁多的促销手段令人眼花缭乱。然而,一个容易被忽视的现象是,开发商通常是在把价格涨上去的前提下才让利,或者是先取消原有优惠再降价。因此,表面上看开发商已经优惠,实际上所谓的降价促销只是吸引人眼球的噱头。
而此前开发商惯用的“低开高走”的定价策略目前也遇到了前所未有的挑战。很多楼盘由于前期定价过高,出现了“高开低走”的相反走势,这导致了前期业主的极大不满,开发商陷入到两难境地。楼盘降价背后,玄机重重,危机也重重。
如同一场巷战,在争夺有限的客源时,开发商宁愿以微小的让利与竞争楼盘搏一高低。“但是,根本没有到见血封喉的时候。”一位不愿透露姓名的业内地产大腕对《第一财经日报》直言。
楼市销售额日益缩水,令人眼花缭乱的促销方式陆续出台,真假难辨。若是直接的折扣依然不能打动消费者心弦,还可以将“总价直降10万元”等等,而“买就送”、“买大送小”更是在今年才开始全国开花的促销方式。当楼市降温之后,楼盘的定价也要回归最基本的商业逻辑,“降价”背后玄机重重,一切都与商场“打折季”如此雷同。
不过上述地产大腕认为,目前的情形,不过是大多数开发商以保证充足利润空间为前提,用有限的价格优惠博取消费者的关注罢了。而在某些新盘竞争激烈的区域,这种“促销”会更加激烈。不过现在还是以“噱头”为多。
按照他的估计,楼市的调整或许要经历3年之久,“现在才刚刚开始”。
先取消原有优惠再降价因为是万科所开发,位于上海浦东的金色雅筑项目的每一次价格浮动都能引发轩然大波,购房者都希望从万科的行径中感知一点楼市冷暖。
8月15日下午2时,有购房者开始收到短信,称如果加入“易居会”,当天首付10万元签约,可享受总房价10万元的优惠。总价为127万到147万元。之后又有传言称此外可能还有2%的价格优惠。这给“对门”金地一楼盘的开盘搅了一局。
“上海实质性降价终于出现。”各大网站上有网友发表评论称。还有悲观的言论认为“现时最好的策略就是等待+观望”。因为坊间将此次“立降10万元”理解为万科的“第三次”降价:年初这一项目曾达到均价1.8万元/平方米,现在基本达到1.4万元/平方米的价位,此次又立降10万元。
实际的情况却并非如此。该项目的销售人员对本报记者坦言,真正降10万元的只有很少的一部分房源,而且是在取消了之前所有优惠的基础之上,再降10万元。所以最终价格没变。只是因为掩盖在“第三次降价”的舆论狂潮中,购房者大都忽略了“再降10万元”的总价基数。
“就如同商场打折,当一件西服卖3000元时,消费者总觉得贵了,要再等等,但是当商家将价格提到3500元,再打九折时,消费者便觉得‘便宜’了。可是这件西服真的降价了吗?”上海浦东一位资深的中介人士对本报记者举例说。他认为由于之前上海楼市火热了多年,购房者已经不习惯将房产的定价策略与传统行业做类比了,但是,当销售一旦放缓,无论是什么行业,商业逻辑都是共通的。