|
||||
与商场打出“一折起”的打折字样,销售价格却可能大都最低八折一样,类似的打折方式在其他地产项目中也存在。之前有消息称同板块另一个楼盘从1.7万元/平方米直降到1.1万元到1.2万元/平方米之间。但是该公司的营销部人士对《第一财经日报》坦言:便宜的房子只有1套,最终的销售价格还是在1.4万元/平方米。
“因为盘子小了,当一个区域有多个楼盘同时销售时,每个楼盘都十分紧张,希望通过各种方式吸引一些客户。而消费者则是典型的‘条件反射’,即使不买,看到有优惠,也一定会‘关注’。”上述中介人士评点说。
令这位中介人士不解的是,现在楼市对“价格”的关注已经达到了某种极端的程度,以金色雅筑为例,1.8万元/平方米的产品是花园洋房,而卖到1.4万元/平方米的已经是公寓产品,如同服装界“高级定制”与“大批量生产”的差别一样,此时的房子装修标准也低了一个档次。可是很多人却宁愿忽略多种差别的存在。
“巷战”而非“肉搏”按照开发商的销售惯例,对于楼盘销售往往“低开高走”,可是现在即使“低开”,也很难在之后卖出一个高价。在虹桥的天山华庭开价2.1万元/平方米之后,对面的天山怡景园在2个月之后也没能开出更高的价格。三林板块也是如此,多家楼盘将价格“咬合”在一起暗中较劲,却又都在各自的“底线”之内维护行业的利益,并没有到“贴身肉搏”的地步。
将“打折”作为下下策,大多数的开发商还是将广辟蹊径寻求买家作为要务。一家全国性的地产开发企业与上海一家代理行结成战略合作关系,他们在通过该代理行的会员推广楼盘的同时,还利用其分布全市的二手门店,以“一房一价”的方式“分销”。同时,这家企业还与其他的民间销售代理机构合作,每一个机构都有不同的点数优惠,但是整体的优惠一般都在5%以下。
“根据我们的观察,目前上海市场各楼盘的房价下浮基本都在10%的比例之下。在我们看来,只有楼价下跌20%到30%,才是真正的‘抛盘’了。”上海一家房企营销部人士对本报记者坦言。
这家地产商去年下半年曾在华南首掀“打折战”,该公司董事长对本报记者表示,该公司旗下楼盘售价目前已经在华南“谷底运行”,这种价格策略使得该公司在华南板块单月销售将近20亿元。这得益于还有很多企业仍在犹豫是否要展开价格攻势。
易居房地产研究院认为,目前的促销方式对购房者而言已经失去新鲜感,难以达到积极目的。事实上,对很多楼盘来说,未来的促销已经变得越来越困难。
在这样的背景之下,买卖双方都在相互试探。“经过了这么多年的磨合,开发商足以掌握购房者的心态。”业内人士对本报记者点评说。他认为,降价幅度太大未必卖得掉房子,而且还会对整个行业造成“伤害”,这是任何一家开发商都不愿看到的结果。所以现在虽然市场上已经出现花样繁多的“促销”手段,却是遮遮掩掩,而且并没有真的“跳水价”出现。
“同时,若是不为降价找个借口,楼盘跌价又会引起前一期业主的不满,增加矛盾。”佑威房地产研究中心主任薛建雄对《第一财经日报》表示,不论是以“房源”还是“位置”或是“装修”等因素为原因,只要调低新一期楼盘的开盘价,都是“降价”。因为在去年市场好的时候,楼盘的售价总是“低开高走”的。
例如,当上海浦东一楼盘二期出现价格下调时,一期的购房者普遍感觉“亏”了,这种心理促使二期的一些准客户也准备“等等看”。
薛建雄认为,在前期聚集的刚性需求被逐步释放和大开发商在7月底调价推盘抢走了一批客户之后,8月上海楼市可能会更加低迷,降价的开发商会更多,不过供大于求的情况可能会在9、10月份缓解。