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与去年地王频出的喧嚣相比,广州一级土地市场在今年扮演的是一个孤独的角色。
海珠新业路、花都马溪村共三幅商住用地,以及番禺大学城一幅旅业用地将在9月18日上市这仅仅是2008年至今的第四批商住用地出让公告,在这之前,今年仅有8幅土地完成出让。
“与买家买房一样,开发商买地、政府卖地也处在激情过后的观望周期。”一位业界人士道出了市场蹒跚的实情。
政府主导供应萎缩“相信每个开发商对这次出让都会很关注,因为今年政府的放地量实在是少得可怜。”广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军说。相关数据可以为杨晓军的“地荒论”提供支持,今年到现在为止,广州十区土地一级市场(不含工业)仅完成土地出让8宗,总用地面积50.56万平方米,同比减少了20.7%.
杨晓军指出,今年土地供应的锐减存在两种可能,一是政府手上的开发储备用地不多,又无法在短时间内将收回的闲置土地放入市场;二是受到整个房地产市场低迷的影响,政府不得以放缓土地出让节奏。如果是后种原因,上周这几幅土地的出让公告发布的目的是为了试水,根据其最终的竞价况再决定下一步的土地供应计划是从紧还是放松。“政府卖地也是在做生意,价格高了没人买,价格低了自己吃亏。”
开发商拿地意兴阑珊尽管此次土地出让因为“珍贵”而吸引眼球,但开发商方面参与的兴趣看起来似乎不大。记者8月15日中午曾赴花都区土地储备中心了解出让情况,从当时登记簿上记录的数据来看,仅有粤海地产一家开发商向该单位索要过马溪村地块的具体资料,另外还有少数开发商通过电话的方式粗略询问了待出让地块的区域位置。
海珠区新业路地块的“认筹”行情如何,目前暂时不得而知。不过君华地产策划主任黄再兴分析,新业路地块处于中心城区房地产开发核心的东晓(论坛像册户型样板间新闻)南-工业大道板块,周边商业配套丰富,但是这幅蚊型地的可建筑面积仅有5000平方米,根据其不超过3的容积率计算,未来可用作商品住宅建设的实际建筑面积约为1.5万平方米左右,产品总货量只有200套左右。除此之外,出让合同中建设保障型住房的要求,也会对开发商的拿地积极性造成影响。
“买家观望情绪浓厚,其实发展商观望的情绪更加浓厚。现在广州买家是不缺钱但缺动力,而开发商则是又缺钱又缺动力。”黄再兴说。
高地价可能性微乎其微“这几幅地最终的出让价格,可能会是下一阶段楼市发展的风向标,如果成交价格偏低,楼市信心肯定会受到影响。”谈及近期即将挂牌地块的出让前景,中原地产项目部总经理黄韬并不乐观,不过地块自身条件并不算差,所以不至于出现今年2月份时的流拍情况。
在黄韬看来,花都马溪村的两幅地块的面积都在8万平方米以上,起拍底价全部过亿,其中1号地块更是达到了2.44亿元,如此巨额的资金成本,决定了其最终出让的楼面地价可能仅超出底价的10%-20%左右,即1600-1800元/平方米。至于海珠区新业路地块,最后成交楼面地价大概是5000元/平方米,这一数字是根据地块周边住宅价格计算得出。黄韬称,目前东晓南-工业大道板块周边周边在售的一手商品住宅均价约1万元/平方米,开发商大多会参照这个价格来评估地价上限,如果出让价太高,未来的产品将面临非常大的成本压力。
马溪村1号地块与自然山体相连位置:花都区风神大道南马溪村扬鸣山庄旁
用途:商品住宅、文化设施用地
马溪村1号地块占地150445平方米(其中可建设用地132357平方米),是此次广州市国土房管局挂牌出让地块中面积最大的一幅。此地块与即将建设成为体育公园的自然山体相连接,并带有天然沟渠,能够据此便利地搭建山水园林景观,形成优美的社区环境。
地块的瑕疵在于因为空置多年,当中已经杂草丛生,部分植被更是有了一人多高,且土地崎岖不平,并有高压电线杆散布在地块边界,估计未来开发商要做较大规模的土地平整和清理拆除工作。
交通方面,该地块虽然临近风神大道,但由于没有路口直接进出,因而必须绕道花港大道。此外,地块附近还有东风日产专营车厂和几家模具厂,一方面这些企业将带动该地对住宅的需求,另一方面,工厂对环境及空气质量也有一定影响。值得一提的是,1号地靠近花都区中心城区,距离花都区政府大约20分钟车程。
其他出让条件商品住宅部分:
1、建筑密度不高于30%(按可建设用地面积112817平方米计算)
2、容积率1.2(按可建设用地面积112817平方米计算)
3、绿地率超过35%(按可建设用地面积112817平方米计算)
4、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重须达到70%以上。
5、停车库原则上应在建筑物内(含建筑地下室),允许在室外设置部分停车场,必须集中设置。
文化设施部分:
该用地内建设项目需包括综合文化中心(社区文化中心和社区青少年活动中心),建筑面积4500平方米,用地面积5000平方米。
马溪村2号地块农田用地,空气清新位置:花都区风神大道南马溪村扬鸣山庄旁
用途:商品住宅用地
马溪村2号地块可建设用地面积为68538平方米,位于1号地块南侧,由一条乡间小路分隔开来。两地块发展紧密,总面积相加达23万平方米,都位于近年花都房地产和汽车产业发展极为迅速的风神大道。两幅地块周边情况相近,同样与自然山体相连,环境清幽,但与1号地块相比,2号地块并不靠近马路,且地面更为平整,施工难度相对较小。
从现场情况来看,马溪村2号地块现在用作农田,当中有两处天然水井,空气质量较高,周边还有几间农房,但已经无人居住。
刚刚结束耕种的杨阿姨告诉记者,马溪村2号地块原为岐山村用地,多年前被政府征收,现在已经转为可开发用地类型。因为征地后土地仍然处于空置状态,而且土壤质量好,当地村民仍然在当中种植农作物。
其他出让条件1、建筑密度不高于30%(按可建设用地面积68538平方米计算)
2、容积率1.2(按可建设用地面积68538平方米计算)
3、绿地率超过35%(按可建设用地面积68538平方米计算)
4、套型建筑面积90平方米以下住宅面积比重必须达到70%以上。
5、地下车库不得设置在集中公共绿地下面和道路退让间距范围内。如确需设置于公共绿地下,其顶面覆土深度应不小于2.0米(各类管线埋深综合要求),且覆土顶面不得高出相临路面0.20米。
区域楼市别墅公寓限价房种类齐全马溪村两幅地块位于花都风神大道板块,该区域目前在售的一手住宅项目包括天马河国际公馆、万科天景花园等,其中天马河国际公馆别墅均价8500元/平方米,暂未推出洋房,万科天景花园正在销售F1栋,主推70平米90平米左右的两房和三房户型单位,售价保持前期的五字头左右。
未来一段时间内,区域内还将有风神公社、保利城(论坛像册户型样板间新闻)、祈福精英公寓等房地产项目进入市场,其中风神公社是花都区的第一个限价房项目,最高销售价格不超过2800元/平方米,东风日产员工将由优先购买权。祈福精英公寓和保利城将在9月份正式上市,首批产品为小高层和高层洋房。
前景分析定位高端住宅更适合地块记者8月15日来到花都区土地开发储备中心,从工作人员口中得知,发现不少开发商已曾赶到现场对土地情况进行咨询,其中资料登记处上显示有粤海地产前来拿资料,并对该地块志在必得。
从现场看,花都区风神大道的1、2号地块临近花都汽车产业基地,分布着广州风神汽车产业基地、东风日产汽车厂等相关产业,但地段内已有的限价房和保障型住房已基本能够满足这些企业中低层员工的置业需求。而根据其1.2的容积率计算,马溪村1号地块的可建筑面积大约135380平方米,较为宽广的面积加上幽静的自然环境,已具备开发低密度高端住宅的优势条件。遗憾的是,政府出让条件对其做出了“套型面积90平方米以下的住宅比重必须达到70%以上”的约束,开发商只能通过平层打通或上下连接等“技术性”手段来解决相关难题。
马溪村2号地块可建设用地面积68538平方米,资源条件同样出众,并西面与规划中的体育公园相连。开发商可以根据这一优势建设运动休闲型或者生态类景观住宅小区,形成山水相连的优美景观。
从地块的定位来看,由于区域内的产业链条并没有高端化的住宅需求,因此竞买人所看中的似乎并不是周边企业的置业需求所带来的市场平台,而是地块交通配套相当发达和建设低密度高端住宅的潜力。而记者也预测,相关的高端住宅群的开发建设,将会拉动区域内的相关配套设施的发展,在商业和教育的配套方面,跟上城市化的需求。
新业路地块“蚊型”地块整齐方正位置:海珠区工业大道新业路东侧地段
用途:二类居住用地
新业路地块占地6875平方米,可建设用地面积只有5018平方米,虽为典型的“蚊型”地,但在交通位置和配套设施方面,算是本次广州市国土房管局挂牌出让地块中较为完善的一幅。此地块交通便利,出门右拐200米为工业大道,附近有百佳超市广场、真功夫快餐、建设银行等商业配套以及广州市第五中学初中部,能满足一般家庭对日常生活和子女教育的需要。
记者在现场看到,该地块呈标准的四方形状,主要依靠简易仓库、两层临建商铺等临时建筑物等作边界围蔽,主体部分的土地多碎石和沙砾,却也较为平整,其中西侧面向新业路,东侧紧靠第三金碧花园。
地块当中还有部分简易仓库和临建商铺没有拆除,雄发纸品雄岱贸易有限公司等零件制造厂的厂房仍然在生产经营当中。根据国土局网站资料显示,目前,部分建筑物仍在开展生产经营活动,临时建筑物的拆迁补偿安置问题由原用地单位负责解决。旁边一家杂货铺的老板称,最近并没有听说新业路地块即将进行土地出让的消息,也没有收到来自政府部门的拆迁通知。
区域楼市周边楼价万元以上新业路地块处于房地产开发成熟的东晓南-工业大道板块,周边在售楼盘共有5个左右,整体均价在万元上下。颐景华苑(论坛像册户型样板间新闻)(查看地图)是目前区域内规模最大的一手住宅,均价10330元/平方米,最大户型面积达到136平方米的四房单位。以90平方米三房单位为主推户型的尚东峰景(论坛像册户型样板间新闻)(查看地图)价格与颐景华苑基本持平,主打白领拥趸,赢得区域内不少上班一族的买家。芳草轩是该板块唯一以毛坯标准销售的住宅项目,目前均价8500元/平方米,环比涨幅近一成,前期的七字头特价单位已经售罄。
区域内在售的二手住宅放盘价同样不低,紧邻新业路地块的第三金碧花园户型面积从28平方米到140平方米不等,二手价格已经突破八字头,南洲名苑(论坛像册户型样板间新闻)(查看地图)和嘉鸿花园(论坛像册户型样板间新闻)(查看地图)也在7000元/平方米以上。
前景分析定位面积小,开发难度大根据地块3的容积率来计算,未来项目的建筑面积仅有1.5万平方米,开发建设难度相当之大。从开发角度来说,该地块更适合与旁边旧有楼盘项目进行连片开发,一方面可减少小区配套工程建设成本,另一方面,在实现配套资源共享之后,可以增加建成后项目的市场竞争力。
鉴于地块周边在售的一二手项目都比较多,市场竞争激烈,因此,地块未来的开发商应该多从设计创新和节省成本考虑,通过不同的产品类型定位来吸引消费者关注。
此外,地块附近建设有地铁5号线,并将于明年年底开通,兼有中学、银行和超市,属于板块内开发最为成熟的区域,商业、教育配套都相当丰富。销售对象以海珠区的改善型家庭买家为主。
出让附带条件1、现场为原用地单位综合厂的生产场地,建有简易厂房、仓库、两层临建商铺等临时建筑物,总建筑面积约4307.5平方米,目前,部分建筑物仍在开展生产经营活动。
2、地块按现状公开出让,在现有资料情况下,由竞买人调查核实,若发生标的物瑕疵由竞得人负责并自行承担相关风险;
3、竞得人须自签订《成交确认书》之日起60日内一次性缴清成交价款,成交价款缴清后,由原用地单位负责交地。
大学城DSW0201地块芳草凄凄鹦鹉洲位置:岭南印象园(原大学城博物馆)西侧
用途:旅馆业用地
大学城地块可建设用地面积13534平方米,建筑面积24361平方米,最低楼面地价约为2000元/平方米,容积率为1.8,限高24米,配建标准停车位124个,配建自行车停车数62个。
该地块位于大学城外环西路,北面即是广东工业大学,东面就是大学城博物馆,南面临江,属于一线江景地块,可凭海临风,可望点点帆影。记者在现场看到,该地块较为平整,目前虽然杂草丛生,但也有一些小小的坡地和一些野生的树木,如果加以合理规划,必将成为不错的园林美景。该地块离大学城博物馆、广工两个公交车站不远,如果乘坐地铁,可以在大学城南站或者北站下车,再搭乘公交或者摩托车前往,该地块目前还没有被围起来,也没有明显的标识,附近的学生和摩托车仔都表示不知道这里的土地即将拍卖。
前景分析定位该地块最明显的利好是紧挨岭南印象园,也就是原来的大学城博物馆,古香古色的建筑为该地块增色不少,大学城博物馆保存了富有岭南特色的古村落建筑:锅耳墙、祠堂、水榭戏台、蚝壳墙,并引进以艺术工作室、画廊、展馆等为代表的创意产业,以高档咖啡厅、特色酒吧、文化沙龙等为代表的休闲娱乐产业及商务旅业,形成大学城内独具特色、兴旺繁荣的全新高尚文化商业休闲区域。大学城博物馆码头还有望成为珠江游的景点,在此兴建旅馆酒店,发展前景可谓十分广阔。
经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为政府对该地块的规划定位非常明确,大学城的消费人群比较高端,该地块有着不可替代的区域价值,2000元/平方米的地价可谓非常“抵”,估计现场会有一定程度的增幅,但目前发展商的资金普遍不是很充裕,所以增幅不会太大。一般来说,商用物业的投资会存在一定风险,但由于市场的调整,目前的住宅需求在一定程度上得到了遏制,发展商处于分散投资的考虑,也可能会转而投资商业地产。