购买者认可环境、品质
并非奥运概念
奥体板块的快速发展,最直接、表面原因是奥运会的拉动,但却不是最根本的原因。奥体板块的建立,归根到底是由市政规划、城市化进程决定的。本身位于天津西南部的奥体板块,规划中就是一个向新城重建、改造的一个区域,天津市本身对该区域有非常好的认知,体育设施的出现,直接推动了该区域的发展,更形象的说是加速了发展的速度。
天津市奥网房地产顾问有限公司商务专案魏笑科认为奥运会后,奥体板块的局势不会出现较大的变动。作为奥体板块的各个组成部分,除了公建或体育相关设施,大部分对外营业或出售,分析其直接的消费、使用人群,大部分是因为此区域的综合配套能力、建筑品质、环境,而不仅仅是因为奥运会,也就是说此地区在天津市有较好的区域形象及较高的使用价值,有相当的人群比较认可,奥运会后,人们会一如既往的认可,有变化的,可能是一些楼盘广告在某一时段无法搭上“奥体板块“的快车了。
“购买此处房子主要是因为对产品的喜爱,不论是户型设计、周边配套、环境都比较符合我的要求,我们一家人也是平时也比较喜好运动,此处丰富的场馆设施也是我们选择这里的原因之一,业主吕先生一家对记者表示。
奥运带来五大机遇
成就后市持续向好
区域商业面临两大掣肘
日渐充沛的人流必将带动区域商业的崛起,提起奥体板块商业首屈一指当属时代奥城商业广场,其于2004年5月入市,经历4年有余的市场培育期,从其日益穿梭的人流不难看出,奥城商业的氛围已然形成。但市场氛围能否持续保持或者日渐浓厚,还要寄希望于商业的不断完善。业内人士分析,目前看来,奥城商业广场面临两大掣肘。
产权分散留隐患
产权分散无统一管理是商业项目的大忌,但奥城商业广场偏偏就有此问题,这必将为日后经营埋下隐患。产权分散所引发的问题显而易见,因为没有统一规划统一管理,小商户会自主选择业态,将势必将影响这个卖场的档次。记者日前发现,奥城商业广场内易买得卖场中的许多小商户有相当一部分想要撤出该卖场,商场内不时能发现转让的字样。一位鲜花铺子的老板对记者表示,这里的租金价格日益看涨,目前达到了8元∕平米∕天,一个20平米的小店月店租为5000元左右,虽然这里人流不少,但实际购买人群并不多,所以许多实力有限的小店就难以为继。
通过观察记者发现,该商业区并不像其他产权分散商业般档次不均,纷繁复杂,但是却又产生了一个新的问题,就是该商业经营范围较狭窄,且经营同质化较为严重,在该商业区内经营花店和画廊较多,仅易买得一层内就有大多十几家的花店。这等业态部署显然存在较大问题。专家建议,开发商无法进行统一管理,或因为资金问题,或因为自身能力有限,可折中聘请管理顾问公司进行统一管理。
业态规划待完善
奥城商业总业态规划的不足的最根本原因在于产权分散,虽然该厂先后引进了易买得、巴黎贝甜、KFC、美美百货等品牌商家驻场坐镇,带动了后期的顺利招商,但对于小商户却无法统一把关,造成小商户经营雷同,严重违背了业态组合互补性这一原则从而引起了不必要的竞争。
记者的一位朋友王玲,在奥城对面的写字楼办公,每天苦于午餐的着落,“对于日常生活来说,这边的消费实在是太高了,不可能天天都吃KFC和披萨吧,这边如果开个大圆碗或者大成家之类的中等快餐店,一定会相当火,我感觉这里的餐饮店的选择还是太少了。”王玲无奈的表示。
板块商业后市值得期待
奥城商业广场虽有自身的问题,但周边区域内其是唯一一个体量较大的商业项目,作为奥体板块的核心和经济发动机。其有着一定的不可取代性,周边三公里范围内,集中了不少的天津顶级高档楼盘,覆盖180个社区的40余万常住人口,积聚大量高端消费阶层,日常消费能力稳定强劲, 且由于金逸影城、地下免费篮球场等娱乐消费的指引,将周边巨大的客流吸引到此,强大消费缺口以及周边大型商业的稀缺是其长期发展的源动力。
专家分析,奥运经济给天津带来了五大机遇。一,是载体建设机遇:包括场馆建设、住宅配套建设及写字楼、商业建设等。二,平面流动机遇:北京的项目要分流到天津,会产生一些国民经济效益。除了运动员的来往,观光、旅游、传播、住宿、交通、安全、保卫等等都会带来经济效应。三,地缘互感机遇:北京奥运建设有800亿元的投资,北京的建设必将会对天津产生影响。很多场馆需要协调,城际协调也建立了基础。四,城市建设机遇:借助奥运,奥体板块及周边区域得到改造。五,社会开放机遇:奥体板块通过奥运在天津西南部打开一个窗口,让世界通过这个窗口、这个平台走进天津
南开大学经济学博士刘玉录指出,尽管历届奥运会的申办成功都为主办城市房地产业带来了较高的涨幅,但也出现过价格波动。分析原因,主要由于供应量过大,地点多为郊区,在人流撤除后,闲置严重。而天津的奥体中心本来就是生活资源密集区域,应不存在这一问题。加之该区域本来就有的人脉、地脉、文脉的优势,奥运赛事是嫁接于这些成熟利好条件之上的。预计奥运过后,该区域价值走向还将保持利好趋势。
业内的眼光与剖析宏观而理性,但我们不得不承认奥运的后续影响确实广泛而深远的。而作为奥运经济最直接的载体,奥体板块将会是这场奥运盛宴的最直接受益者。在未来发展中,奥体板块的发展将会一路看好,成为众人瞩目的焦点。