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统计显示,目前已公布2008年中报的94家地产上市公司,空置房产共达3909.87亿元,较去年同期增加1760.29亿元,增幅达81.9%.其中保利空置房产已超过368亿元,较去年同期增加154%,如果按公司2007年的营业收入约81亿元计算,至少要消化4年。即便是地产上市公司中的龙头企业万科A,其空置房产也已高达811亿元以上,较去年同期的增幅超过87%,以公司2007年超过355亿元的营业收入计算,消化还需要两年以上的时间。
Wind资讯的数据统计,上半年,55家房地产公司经营活动产生的现金流量净额合计为-255.2亿元,同比下降477.24%.55家公司中,41家经营性现金流为负,42家经营性现金流同比下降。
“开发商去年普遍高价拍得土地,今年将集中支付地价款。房地产企业经营性现金流的负值越来越大。”大通证券研发中心分析师郭世涛表示,银行融资比较困难,股市融资不顺畅,在境外上市融资也出现了很大的阻力。“社会融资的可行性并不高,因为社会已不太愿意把资金投向房地产。目前靠销售回款也不能保证资金的正常供应,而外资投资房地产也受到限制。”
据了解,由于房地产项目建设周期一般为2-3年,按照空置房产在2.5年内销售并回笼资金计算,存货周转率应该不低于0.4.但是四大地产上市公司中,包括保利地产、金地集团及招商地产在内的公司存货周转率早在2007年底已跌破0.4这一安全值。
以贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对A股上市地产公司的跟踪研究结果为例,万科已连续两年出现融资前的负现金流状况,过去5年公司年均现金支出达40亿元,“据此计算,公司只有在2008年释放并减少价值186亿元的存货才能实现现金平衡。”
地产博弈论“房价实为购房者与开发商之间的博弈,目前市场上存在大量的持币观望者。”徐斌认为,对地产业银根松动的可能性微乎其微。
“从市场的表现来看,消费者和开发商的博弈均衡使得目前市场成交量较低,而房价依然保持较高位。”郑闵钢认为,从目前来看,房价在不断回落,表明房地产商正在渐进地寻找消费者的心理价位。短期内持币观望会持续,消费者和房地产商的博弈远未结束。
安信证券一份针对购房者的研报指出,在03-05年期间,“高收入”和“最高收入”人群的房价收入比分别约为4和6.8,可以较为宽松地承受当时的房价水平,从而也大幅地推高了04和05年的房价增速。
“06年以后房地产消费的主体逐步向”中高收入“及其以下收入水平的人群转移时,房地产市场的真实潜在消费主体的价格敏感性在提高。”该研报指出,流动性收紧、销售滞缓,给开发商资金面带来了较大的压力。