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所谓的表率,其实也是出于对泡沫恶果的清晰认知,得以形成理性的市场选择。楼市价格不可能只许涨不能降。在宏观经济周期显现、住房金融政策紧逼,以及市场需求低迷、观望情绪浓厚的时候,开发商的主动降价,是正视到了市场需求的无力,也是满足当前真实的刚性需求的战略选择。
中金公司最近的一份报告指出,目前10大主要城市房价相对于消费者可承受水平高估了40%,月供/家庭收入比高达95%。即使以各城市中高收入家庭(按收入自高到低排前60%的家庭)计算,这一比例也高达69%,显示目前房价远高于一般家庭可承受的合理水平(国外月供/家庭收入比为40%)。报告还指出,房地产贷款政策的放松对于房价下跌作用有限,即使房贷利率从目前的水平上大幅降低,普通家庭仍然无法负担目前的房价。
一家财经机构最近在作了调查问卷后得出的判断,也在验证中金报告的结论。该调查结果认为:当前购房者观望情绪明显,2008年内购房需求萎缩严重。同时,房价下跌在二至四成或可找到支撑。无疑,缺少需求的市场一定是跛腿的市场,而要刺激需求,必须发挥价格杠杆的效应。
有学者在研究香港市场时指出,一些香港企业之所以在竞争中脱颖而出,重要的一点是运用了恰当的风险管理策略,即维持了较高的现金流和较低的负债率。但对于目前正处于“过冬”困局中的许多开发商来说,现金流恰恰是一个软肋。有远见的企业,宁可业绩收缩,也要强调安全性。而以勇敢降价的方式实现一定的现金流,不失为一种妥善的选择。
上述帖子所涉及的龙头地产企业万科,昨天发布了8月份的销售数据及近期新增项目的情况。在人们意料之中的是,万科8月份销售面积和销售金额较去年同比下降32.8%和35.2%。不过,万科同时选择了一系列的降价举措,并放缓了拿地的速度。因此,尽管万科厘清了与那份网络帖子的关系,但其举措,依旧遵循了帖子所提到的逻辑。这是一个合理的逻辑。
无疑,从长期需求来看,中国房地产市场依然可保持旺盛。但当房地产业走到了今天的节点上,开发商们该如何选择,不言自明。