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2007年房价的高涨激发了房地产公司的购地热潮,房地产公司购置土地面积不断增长,“地王”不断涌现。2008年年初,房地产公司进入缴纳土地出让金的高峰期。据统计,2008年2月、3月,全国购置土地面积同比增长率分别高达35.8%、29.7%。随后几月,全国购置土地面积同比增速下降,2008年7月回落到5.2%。
与此同时,国家对房地产开发投资期限的严格规定及房地产开发成本的大幅上涨使得房地产开发投资总额呈持续上升态势。2008年2月-7月,我国房地产开发计划投资总额增速分别为20.0%、26.3%、33.8%、34.1%、33.8%、33.4%。地价款的缴纳和房地产投资额的增加加大了房地产公司的资金压力。
一方面,房地产公司需要大量的资金进行开发,维系公司正常运转,而另一方面,自2007年10月以来的房地产销售低迷形势却没有得到任何好转,甚至越发严重,2008年7月的商品房销售面积同比增速已下滑到-10.80%,大大削弱了房地产公司依靠销售回笼资金的能力。银行信贷紧缩政策提高了开发商贷款门槛,增加了贷款难度;股票二级市场的下跌给房地产上市公司的市场再融资设置了障碍。2007年炙手可热的房地产上市公司的增发如今成了推销不出去的烫手山芋,破发和承销商包销现象屡次发生,极大降低了房地产上市公司再融资的吸引力。
据统计,截至2008年6月30日,104家房地产上市公司的资产负债率为62.68%,比年初的61.88%上升了0.8个百分点。总资产构成中,存货占比为59.03%,比年初的55.03%提高了4个百分点;货币资金占比为13.55%,比年初的14.67%下降1.12个百分点,说明总资产构成中,货币资金情况劣于年初。预收款项占流动资产比重为32.61%,低于年初33.03%的份额。104家房地产上市公司速动比率0.51,低于年初0.56水平,流动比率1.82,高于年初1.76水平,这与总资产构成中,存货占比增加,而货币资金占比减少有关。
市值前30位公司每股经营现金净流量仅为-0.498元,低于去年同期-0.181元水平,但由于筹资活动获得的现金流增加,每股现金净流量高于去年0.075元,达到0.154元,说明市值较大的上市公司在弱市中的融资能力强于行业整体水平。
整合加剧关注优质企业
行业的调整促使房地产行业的优胜劣汰,一部分公司,特别是高价拿地而又融资无门、无力开发的公司将因资金压力陷入困境;现金充沛、有融资能力和能快速回笼资金的公司将在此轮调控中占据主动,抢占更多的市场份额。行业资源将逐步向优势企业集中,强者愈强,弱者愈弱。股东背景、资金实力、品牌优势成为判别企业是否能在此轮调整中胜出的关键因素。
强大的股东背景不仅能提供资金的支持,而且对企业开辟直接或间接融资渠道提供保障,此外,基于消除同业竞争的原因,其股东拥有的丰富土地储备对企业的长期经营提供支持;雄厚的资金实力降低了企业财务成本,在未来并购中获得竞争优势;良好品牌减少营销费用,有利于快速销售,及时回笼资金。
我们预测,房地产上市公司2008年全年的业绩仍会保持增长态势,但增速明显下滑。2008年全年利润增长率约为15%左右,而且市值较大的公司的利润增长率会高于市场整体水平。房地产行业的整合在所难免,目前的市场环境下,建议关注股东背景雄厚、现金充沛、融资能力强的房地产上市公司,如金融街、中航地产、招商地产、北京城建、浙江广厦等;规避产品结构单一的住宅开发类公司,特别是2007年高价拿地的公司。