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明处,各大银行统统收紧对房地产企业的贷款,但是为了生存,房产企业通过灰色渠道获取贷款的暗流且在涌动。
据某上市银行内部人士透露,地产商融资的另外一种途径是理财产品。因为银行的信贷规模是死的,不走这个渠道还可以发行理财产品,就是向社会募集资金,然后把钱交给信托公司,由信托公司投资到房地产企业。一般来说,银行会先接触到需要融资的企业,审核项目的可行性,然后就可以成立一个计划,再发行理财产品。而且发行理财产品的形式也很多,可以是公司债、购买股权、股权抵押等等。
“但现在,总行规定,房产项目不许碰。”上述人士表示。但是他透露,业内仍然有个别银行在做,因为借贷利率高。上述人士表示,还有些地产商会通过别的企业过桥借贷。对于银行来说,只要你拥有信贷资格,是银行的授信客户,银行就可以为他们设立理财产品计划。企业融资以后可以把这个钱转借给急需周转资金的地产企业。
“银行募集来的钱,不能直接投资,所以一定要通过信托公司。信托公司投出去的每一笔钱,都要经过银行审核,但只要项目成立了,银行很难管理。”上述人士表示无奈。
曾任招商地产开发部开发经理的黄清林表示,现在一些规模较大的地产企业还是走比较正规的传统渠道。“毕竟大公司没有太大的操作空间走灰色渠道。”
“但是一些小企业从地下钱庄借贷,也是业内公开的秘密。”黄清林接着分析,“但是这种渠道融资成本很高,风险很大。”
据黄清林介绍,现在还有些地产企业会从外资基金处融资,据他了解这种融资方式才刚开始出现,具体数量不多。还有些地产企业会跟一些现金充裕的公司合作,这类公司也是抱着产业投资的态度投资地产企业。
冷落了近一年的房地产信托成为地产商的又一根救命稻草。据普益财富网统计,2008年7月,集合资金信托产品成立规模为36.34亿元,其中房地产类产品成立规模为17.35亿元,占比为47.74%,继续保持着2008年以来房地产信托产品的强劲势头。
据西南财大信托与理财研究所统计,今年1月份至8月21日,共有51只房地产融资类信托产品成立。这一数据,已经超过去年全年的49只,今年房地产融资类信托产品的火爆程度可见一斑。而且,其火爆程度还在逐月不断上升,从年初1、2月份的每月2-3只,到7月份已经有11只成立,8月到21日之前已有51只产品宣告成立,估计到9月,这一数据还将上升。
现金流吃紧“房价能否撑住,关键要看现金流。”一位分析人士直言。
2007年年报显示,四家龙头地产公司每股经营性现金流均为负值,万科A(000002)为-1.52元,招商地产为-4.74元,金地集团为-7.52元,保利地产为-7.65元,同比分别减少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。
上述数据是四家公司5年来的最低值。
2008年中报数据依然不乐观。报告期内,保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的“每股经营活动产生的现金流净额”分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。
面对滞销还是降价的两难选择,深知“现金为王”生存法则的万科,选择率先降价打破平衡。
黄清林认为,整个地产行业资金紧张并且高度依赖外部融资。今年上半年,房地产行业净债务率为48.13%,高于去年同期的44%和去年底的36.75%,实际负债在上升。每股经营活动现金流量为-0.42元,而2007年上半年为-0.15元。
“由于今年上半年结算的收入有很大一部分是去年的预收账款,加上今年上半年房价整体上仍呈上涨态势,因此今年中报业绩更多的是去年业绩的延续或者说体现的仍然是行业高峰期的业绩。”黄清林分析。
中报显示,地产板块财务费用占营业收入的比重为2.06%,略低于去年同期的2.15%,但高于去年全年的1.73%。
“表面看,财务成本似乎增长不大,但实际上,行业在去年前三个季度融资环境宽松,从四季度开始出现了融资困难的情况,今年上半年的融资成本与去年同期相比上升幅度较大。造成上述财务费用失真的原因是由于项目的借款利息可以资本化计入项目成本而没有体现在财务费用名下所致。”黄清林表示。
今年上半年地产板块实现销售收入约913.2亿元,同比增长30.6%,低于去年上半年的42.8%和去年全年的46%的增速。黄清林告诉记者,实际上,房企今年上半年的销售收入中还包括在去年已经签了预售合同但未确认为销售收入、也没有收到款项从而列入预收账款的那一部分,因此,销售收入的实际增长速度更低。
今年以来,整个房地产行业最受关注的就是资金问题。受国家宏观调控和货币紧缩政策的影响,以及股市融资也受到了一定影响,房地产公司的资金状况非常紧张。据《21世纪经济报道》消息,今年上半年,监管部门对上海房地产企业贷款情况及其资金状况进行了抽样调查。调查结果显示,上海房地产开发企业总体资金来源减少,资金趋紧,负债率上升,部分过度扩张的企业面临资金链断裂危机,但目前尚未成为普遍现象;如果政策面继续趋紧,房地产企业资金链可能断裂,银行贷款面临的风险不容乐观。
上述调查报告出炉后不久,央行、银监会于8月份联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称“《通知》”),再度重申严格商业性房地产信贷管理。
“在《通知》出台之前,市场传言房地产调控政策可能会松动,但《通知》的出台表明调控肯定不会放松。”分析人士直言。
现金流的数据显示,今年上半年,地产板块每股经营活动现金流量为-0.42元,与去年同期的-0.15元相比,地产企业维持生产经营的资金紧张情况更加突出。
Wind统计的数据显示,14家上海本地房地产上市公司在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年4个时点上,“每股经营活动产生的现金流净额”出现负值的公司家数,分别为4家、5家、7家和9家,呈现递增态势。同比来看,今年中期“每股经营活动产生的现金流净额”表现弱于去年同期的上市公司,今年有10家,其中,有6家由正值转为负值。
宏源证券分析师杨国华表示,信贷收紧是趋势,未来房地产开发商的资金困境将会逐渐加重。数据显示,2008年1-7月,房地产开发资金来源增速19.1%,从今年年初以来呈现逐渐下滑的趋势。资金困境将使更多的房地产企业面临降价销售回笼资金或转让项目的压力。
以招商地产为例,日信证券研究员王萧分析,在资金方面,目前公司货币资金28.5亿元,短期借款和长期借款分别为54.4亿元和51.8亿元,分别比去年同期增长了94.5%和58%,资金压力显然不小。虽然证监会批准招商地产公开增发不超过4.5亿股,但目前市场参与热情如此之低,增发能否顺利完成还存在着很大的不确定性。
分析人士对理财一周报表示,分析房地产企业的财报,首先要看营业收入和销售收入,公司经营上的变化会最先体现在营业收入上,而其他的指标多是滞后的。半年报显示,招商地产2008年中期实现营业收入14.5亿元,同比下降15.75%;其中房地产开发与销售收入为7亿元,同比下降31.32%;营业利润更是同比下降了40.2%。
“这一方面是由于去年同期公司之合营公司开发的曦城一期销售结转,而本期尚未贡献利润;另一方面,低迷的房地产市场使得公司的房地产销售面积急剧减少,显然是公司营业收入减少的一个重要原因。”日信证券研究员王萧分析。