|
||||
今年中报同样证明了地产企业多是“负翁”。
中报显示,房地产行业的资产负债率为63.09%,与去年同期的63.55%基本相当,略高于去年年底的62.2%。但净债务率提高至48.13%,高于去年同期的44%和去年全年的36.75%,说明房地产公司的实际负债水平在上升。
近日有媒体报道,上海市超过5000万元授信或贷款的房地产企业平均负债率为62.9%,高于全部企业2.8个百分点,个别企业的负债率在80%~90%之间甚至更高,有的企业同时在9家银行有超过5000万元的大额贷款。
“负债率偏高”是房企资金吃紧的又一表现。
在货币从紧的政策背景下,地产龙头的融资情况相对乐观。2007年中期,保利地产、金地集团、万科A和招商地产合并报表显示,2008年中期“取得借款收到的现金”分别为79.55亿元、62.92亿元、105.45亿元和44.11亿元。与去年年报相比,除万科A外,其余3家均大幅增长。
但中报显示,上述4家地产龙头企业的资产负债率分别为70.21%、72.73%、67.76%和65.58%,均比上年末出现上升。
负债结构方面数据显示,短期借款比2007年年报增长24%,长期借款增长28%,非流动负债占比从2007年年报的27.6%提高至29.4%,说明企业迫于多种压力延长负债周期,一定程度上也积累了未来的偿债负担。
贷款多的房地产企业融资条件虽然优于贷款少的企业,但其经营性资金流的压力却大于贷款少的企业。究其原因,一些大型房地产商出于未来发展考虑过多拿地,加上近两年土地成本越来越高,土地款支付压力过大,导致经营性现金流出现问题。
疯狂拿地后,开放商实际开发量却相对较小。统计过去十年间地产商的土地购置面积与完成开发面积,可以发现两项数字之间差额较大。从1999年至2008年7月,土地购置面积为29.27亿平方米,完成开发土地面积为18.02亿平方米,两项数据之间相差11.25亿平方米。
中原证券地产研究员魏博认为这是行业正处于成长期的特征之一,可以理解。问题是这一差额是否较大?多大为宜?粗略计算,这一差额相当于过去4-5年的开发量,依据国家政策,显然这一差额数量偏大。
成交低迷拨动现金链“去年大规模拿地,今年低迷的成交量导致地产商手头普遍不宽裕。”分析人士表示。
2008年前7个月,全国商品房销售均价为4007元/平方米,同比上涨3.14%,价格继续保持在高位。
中原证券地产研究员魏博分析,与价格的相对乐观相比,成交量的下降已经成为目前地产企业面临的主要问题。自去年调控政策陆续推出以后,市场观望气氛日益浓厚,虽然从全国范围来看价格仍然保持高位,但是交易量的大幅下降,使得房企回笼资金减少,这已经是房地产公司面临的最大问题。
有数据显示,截至2008年7月底,全国商品房销售面积为3.05亿平方米,同比减少10.79%;销售金额为12221.17亿元,同比减少7.01%。销售面积和销售金额均为近十年来首次负增长。
“比较今年中报和去年年报的现金余额情况可以发现,行业现金余额占总资产的比例有所下降。存货占总资产的比重也有所上升,说明房地产公司在面临资金压力的同时也在承受巨大的销售压力,而销售情况欠佳又加剧了公司的资金压力,因此,尽管中报业绩表现不错,行业调整的信息将在公司未来的年报中逐渐反映出来。”魏博对理财一周报表示。
国海证券分析师赵铎表示,板块整体货币资金和预售账款增长速度明显慢于营业收入增长率,而存货增长率明显高于总资产增长率,显示上半年销售进度低于预期,存货增加,销售款增速下降。
国家统计局的统计数据显示我国商品房、商品住宅空置面积自去年10月以来持续上升。长城证券研究员万知认为,增加的供给并未形成市场的有效供给,相反这些供给很多成为空置房。