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“金九银十”又至,全国房价“跌”声四起,楼市面临深度调整,这次调整的幅度有多大,持续时间将有多久?
8月中房上海各项价格指数出现近年来首次下跌,该指数办公室9月11日发布报告认为,在内外宏观经济环境的影响下,上海房地产市场调整已成定局。
上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,从整体上看,上海房价的调整幅度可能在10%左右,但不排除少数楼盘大幅降价。
长城证券有限责任公司地产研究小组近期发布报告预测,中国内地楼市本轮调整将持续两年左右,目前仍处在调整前期,报告中指出,上海等一线城市调整幅度在30%左右,二线城市调整空间在10%~30%内。
问题一:房价降了吗?9月6日,中投证券发布的房地产市场月报显示,从近三个月来看,上海住宅成交均价依然坚挺。
9月10日,佑威房地产研究中心发布报告称,在上海成交活跃的212个新盘中,仍是涨的多跌的少,与上半年平均售价相比,7月8月两个月售价上涨的楼盘占55.2%,下降的为44.8%。该中心主任薛建雄表示,今年6月,上海房价达到了历史最高点。
房地产行业正在发生改变,目前已是各方共识,但仅从成交价格来看,上海目前仅是部分楼盘售价高位下调,其价格与普通购房者仍有较大的心理差距。
早在今年2月,市场已有“跌”声传出,当时就有专家指出,房价降的只是涨幅。上海房地产研究专家顾海波称,“这就类似将一只股票的价格快速拉升到上涨9%,然后让它回调到6%。卖的人说,我降了3个点了;事实上,它涨了6%——就看以哪个时点为参照。”
不过,以薛建雄的观点,房价如果与经济增速保持一致,即为相对平衡的状态,考虑到通胀、利率等因素,如果房价的涨幅低于经济增速,就意味着楼市进入下行通道。
在楼市低迷时期,开发商同样有钱可赚。薛建雄举例说,1998年至2003年,包括上海在内的全国楼市低迷,但上海的超级大盘中远两湾城在1998年的开盘价是3500元/平方米,2002年已卖到7000元/平方米,利润超过100%。
问题二:开发商会竞相降价吗?近一个月以来,各地纷纷传出降价促销的消息。8月28日,万科在上海宣称,8月30日至9月14日期间8个楼盘推出特价房源,并喊出“直降10万”的口号。
但据佑威房地产研究中心统计,今年7月和8月,在174个公寓项目中,有79个项目在降价,占比超过四成;31个别墅项目中,有21个项目降价,占比超过七成。
进入“金九银十”后,酝酿跟进降价的开发商将更多,在国庆假日楼市期间,预计将会出现更大规模的降价楼盘。与万科“大张旗鼓”地降价不同,更多开发商并未公开承认降价。
曾抛出“百日危机论”的SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹宣布,从9月1日起,SOHO中国旗下所有在售项目平均提价5%左右。但记者调查发现,其实仍能按付款方式给予折扣优惠。
事实上,在降价促销早期,开发商借此取得了良好的战绩。今年2月21日元宵节当天,上海万科对旗下10个楼盘240多套房源进行九五折促销,当天成交170套房源,回笼资金2.57亿元。
薛建雄说,跌幅超过10%的22个楼盘主要是去年涨幅过大的,但外环以内品质好的楼盘仍将保持价格坚挺。
6月19日,国泰君安房地产业分析师孙建平发布了《资金紧张的冬天,谁的棉衣厚?》的报告。报告称,部分企业资金链断裂不会表现为群体性的恶性降价行动,资金链断裂或者濒临断裂的企业变卖项目比降价清盘的概率大。
孙建平认为,降价清盘的投资回报率,并不比变卖资产高,很多时候变卖项目能够为资金链断裂的企业保留项目参股权,有机会分享到未来利益。而龙头企业也不会轻易放弃通过并购的方式来整合行业资源的机会。
此外,因赈灾、建设保障性住房、经济下滑、地价房价下降等,今年地方政府的财政压力比往年大很多。地方政府也不会坐视房价大降。
你的问题就象去年股市从6000过点降到5500时有人问过一样.那是在18楼,到了3000点,以为到底了,其实那才到一楼,下面还有地下室,还有18层地狱呢.现在呢,就算是到了18层地狱,下面还有阿修罗界呢.你说房价该降到什么地步?我衷心祝愿开发商、地方官员和银行垃圾,年底都死了!!!!!