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保利地产中报资料显示,其80%以上的项目资源集中于一线城市。据了解,保利地产虽然下半年推盘量将有所增加,但由于全国化布局刚刚完成并未进入全面收获阶段,最近1年内的销售来源仍然主要集中在北京、上海、广州及少数二线城市,销售风险较为集中,而下半年和明年将是保障性住房形成对市场的实质性冲击。
同样,金地集团的业务也是主要集中在深圳、上海、北京、武汉、西安等几大城市。其上半年在二线城市的楼盘只涉及到了东莞、佛山和宁波,三地销售额合计3.62亿元,占上半年销售总额的7.22%。
而万科今年加强了对珠三角二级城市的开发力度,其中仅东莞、佛山、珠海三个城市在2008年上半年为万科贡献了近16%的净利润,此外,长三角苏南地区的二线城市苏锡常也带来了将近5个点的收益。
业内人士认为,万科在珠三角和长三角的下乡政策取得了巨大的成功,与其在中心城市与其他大开发商拼资金,拼技术,还不如到二线城市去依靠强大的品牌效应,获得稳定的市场收益。
第一创业分析师陈晓波表示,全国房价整体而言泡沫并不明显,二、三线城市房地产相对比较健康,未来调整将集中在一线城市,未来1年内房价可能下调7%-26%。
资金压力:达摩克利斯之剑据中报显示,金地集团经营活动产生的现金流量净额为-14.74亿元,每股经营活动产生的现金流量净额-0.88元;保利地产经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元,每股经营活动产生的现金流量净额为-2.63元,去年同期则为-0.50元,同比上升达426%。
与金地集团和保利地产不同的是,秉持“现金为王”经营思路的万科资金方面更宽松一些,上半年其经营活动产生的现金流量净额为14.89亿元,每股经营活动产生的现金流量净额0.14元。
但资金问题始终是房企头上挥之不去的“达摩克利斯之剑”。由于现金紧张,引发了房地产上市公司的再融资风潮。从5月以来,相继有包括万科、保利地产在内的5家地产公司共计145亿元公司债获批,保利地产7月份已发行43亿元公司债,万科则在9月初发行公司债59亿元。
金地集团公开增发的融资方案于7月28日未能通过,但早在今年2月份,瑞银集团与金地集团签订协议,在境外共同发起成立房地产投资合伙企业,预计将募集3亿美元资金,这在一定程度上能缓解资金紧张的困境。
另外,金地集团公告称,将于9-10月份期间在全国范围内集中推出15个楼盘,以加快资金回流。据悉,金地集团在2008年并没有扩大土地储备。
长城证券研究员万知认为,近期楼市调整仍将持续深入,下半年楼市持续低迷可能性较大,如果扩张过快,一旦因回款不畅等原因致使融资受阻,可能会延缓开发速度以至影响业绩释放。
上述分析师表示:“在未来的一段时期内,资金链出现问题的房企可能会比较艰难。”