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在魏伟看来,银行贷款减少和销售下降是房地产业资金来源紧张的根本原因。
“先有需求空缺,然后才有房地产行业的资金短缺。”魏伟说。他认为,2006年下半年之后,商品房价格和土地价格上涨过快,行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节,这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。2007年下半年开始,经济景气指数下滑,通胀阴影未去,使得房地产行业的运行背景发生根本转折。而房地产开发企业对市场反应相对迟缓,土地储备和在建新面积较大,现金流平衡压力发生根本转折。
“宏观经济基本面的下行,使得房地产行业的调整周期比预想的更长,股市和房市的低靡使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。”魏伟说。
那么房地产行业资金的巨大缺口会对房价产生怎样的影响?《2008中国房地产行业资金报告》认为,价格下跌是预期之中的事。
报告中的数据显示,2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑,到2008年8月同比也出现下滑,是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。
上海的情况虽然略好于深圳,但从2008年2月起,房价上涨的势头已经停止,7月房地产销售价格开始出现下滑。
北京地区的房价略显坚挺,但是到2008年6、7月,房价环比上涨停止。
“从以上迹象看,房价的调整似乎刚刚拉开序幕,而不是接近尾声。”魏伟说。全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞,关键因素仍然是需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下,需求面迅速下滑,决定了价格趋势必然出现逆转。
报告认为,目前价格调整仍不充分,市场仍在等待房价和地价的公开下跌,而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。房价将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。
在魏伟看来,房地产市场需求的下降是导致资金缺口的主要原因。“因此单纯放松银根‘救市’是不可取的。”要根本解决这个问题,要么大幅增加居民收入,要么就只能是降价。从目前看,大幅度提高居民收入的可能性很小,降价将是有效的解决方法。
房地产市场并不悲观尽管报告比较悲观,但湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理并不这么看。他认为,虽然全球整体经济出现衰退迹象,但只要中国在政策、市场、操作层面回归理性,中国的经济能够保持适度的增长,中国房地产市场在未来几个月内能够稳定增长。
方明理认为,适当的价格回调是对的,但是光靠个别企业的降价行为,对整个的中国房地产市场、对整个的中国经济增长没有好处。个别的企业看上去好像跑赢了大市,走在前面,但却打击了消费者的信心。要适当的回调,但是在舆论引导方面要给消费者一个好的预期。
“我担心的是,如果继续维持这样的局面,而且不断扩大它的负面影响,将来整个中国的楼市面临极大的危机。”方明理说。