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国家住房和城乡建设部再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,再次强调要加强推广精装修成品房住宅。新政一经面市,立刻有购房者提出,“推广精装修房会否将成本摊入房价从而推高市场价格”或者“批量家装的细节监理难以保证品质,进而增加后期居住隐患”等等。
对于成品房与房价的关系,一些业内专家提出了各自的看法,记者将这些观点整理归纳为以下几个方面。
首先,项目规模优势可以体现在房价上。联合地产副总经理孙朕坦言,精装修房在装修材料和施工方面的规模优势可以使其单位成本压缩到很低的水平,而个人装修则不可能达到这个水平,所以精装修项目在成本和一定比例的利润之上仍可以保证比个人装修更加经济。
其次,“挤出房价水分”也是目前市场状况下一些项目推出成品房的卖点之一。市场上有些项目推出的成品房项目与同地段毛坯房项目的每平方米价格相差不到200元,这种现象让很多购房者开始意识到,精装修房到底能不能算是开发商在眼下市场低迷状况下推出的“加量不加价”的促销手段呢?在南京、上海等城市,平价推出精装修房已经成为很多地产项目用以自保品牌并且促进销售的两全其美之方。
第三,成品房的价格成本不容易算细账。一些行业专家明确表示,成品房的装修部分确实含有利润,但这个利润与房价已经融为一体,就算开发商对外有装修报价估算,实际上由于施工、采购、监理等多方面环节的统一实施,其装修和土建成本具体到每平方米的价格已经很难分清。
买不买关键还看抗跌性精装修成品房能否真的占领市场主流地位,其实并不能只取决于购房者的关注或开发商的努力。抗跌性是否足够强劲才是眼下市场产品最重要的实力,而刚性需求则是决定地产产品抗跌性的重要因素。
在地产市场整体走低的背景下,对地段的高要求就成了目前市场最强烈的刚性需求之一,精装修产品则更加需要与之匹配的地段作为基础。据一项市场问卷调查显示,倾向于购买精装修住宅的购房者中,前三位的购买主力分别为单身人士、新婚夫妇和老年人。针对这样的购买人群,精装修成品房项目所必需的配套设施至少要包括医院、学校、超市、购物中心和便捷的公共交通线路。这些要素不但能满足其主力购房者的生活需求,同时也可以支撑房产的价值持续坚挺。这也是假日国际、仁恒海河广场和富力城等市中心精装修项目备受关注的主要原因。
小户型的普遍推广也让精装修产品具有更强的抗跌性。苏女士正在关注市中心的精装修项目,她表示,50多平方米的一居室和80平方米的90平方米的两居室住宅在很多精装修商品房项目中都是主推户型,不论投资还是自住都比较适合。一方面这些集中于市中心较优越低端的项目单价较高,小户型产品比较容易接受。另一方面,市中心地段最受年轻人和老年人青睐,中小户型又很符合这两大类人群的居住需求,今后出租和转手难度都会更小。