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当你看到目前在售的那些楼王时,你也应该换换脑筋,抛弃昔日楼王的影子。
关于楼王的标准何凌飞认为,首先必须是豪宅,单价在30000元/平方米以上;其次公寓的单套面积通常不小于400平方米,别墅单套面积在700平方米以上;且“楼王”在装修方面也要达到顶级水平。
但在2008年的销售市场上,这个标准显然有些过时。不过,也许他并没有把豪宅王冠上的明珠或者钻石们统计在内。
中国房地产市场的发展和新富阶层的壮大,必然呼唤相匹配的居住环境和居住文化的出现。因此,楼王也在进行升级换代。
看看北京玫瑰园的那套巨无霸楼王吧,6300平方米——堪称为“史上面积最大的独栋楼王”。据了解,开发商还要把它进行精装修再出售。依目前北京玫瑰园四期别墅每平方米3万元的售价来推算,这套楼王的售价至少在2亿元左右。
将时间回溯到2005年之前,一套面积在400平方米的别墅就算大别墅了。但之后,1000平方米左右的大别墅并不稀奇。在北京,仅纯大别墅的项目就何谓楼王?
“楼王”概念源自上世纪90年代的香港,当时,所谓“楼王”是指公寓塔楼顶层最大面积也是标价最贵的那一两种户型。
之后,随着房地产市场的发展,楼王的概念有了新的解释,它被看作是社区里所有楼座之楼王,而非单体楼座之屋王或户王,而这一概念也被引入了上海、深圳、广州等东部沿海城市。
“楼王”的界定是难以规范化的,一般来说,占据楼盘相对稀缺资源,且面对的购房者群体收入较高的产品,应该被看作这个楼盘的“楼王”。
“楼王”概念的诞生实际上是“资源倾斜”的一种典型表现:“楼王”在社区中占据着最好的景观地段、最好的配套设施、最好的户型比配等,因此在产品设计上,开发商都会更加注重创新和设计。
进入21世纪,特别是最近几年。中国新富阶层的崛起和楼市的发展催生出超豪华的顶级楼王,每套单价过亿的公寓也不稀奇。至少包括财富公馆、丽宫、颐和原著和清锦源。
提到颐和原著,这个由龙湖地产开发、位于颐和园旁边的别墅项目,占尽中国古代皇家地脉的风水。从各家地产网站公布的消息看,颐和原著每平方米的售价在4.5万元左右——其售价之高实属罕见。而那两套建筑面积达2500平方米的楼王的售价又会是多少呢?
“楼王”的升级,还体现在极尽奢华的装修上。以世茂滨江花园楼王为例,该套楼王装修标准每平方米超过万元,包括富丽堂皇的大堂、大理石和马赛克结合的玄关、天然贝壳的背景墙、烫金瓷砖的卫生间,以及据说要六七万元的24K镀金与施华洛世奇水晶结合的龙头等。
离奢侈品有多远?“中国豪宅远不够奢侈”,刘力(刘力博客|刘力新闻)在9月10日的博客中写道。这个五合国际(5+1 WERKHART)总顾问语出惊人,认为中国新一代的豪宅作品恐怕在基本品质方面仅能算作及格。
他在博客里还写道,中国的地产环境缺乏国外城堡、庄园、贵族传统、人文名胜等支撑,难以出现能与法国南海岸、夏威夷、弗罗里达、贝法利山等那样的贵族、富豪、名流云集的具有深厚的区域历史和文化价值的富人聚居区。
尽管目前国内的豪宅整体上难以被视为奢侈品,但如果从绝对的稀缺资源来看,豪宅中的楼王有奢侈品的潜质。
“一种超出人们生存与发展需要范围的,具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”,又称为“非生活必需品”——这是国际上给奢侈品的概念。“豪宅”与“奢侈品”,好一个跨界组合!她们最大的共性在于稀缺性。
在美国次贷危机和中国信贷紧缩的环境下,楼市观望情绪弥漫,但唯有豪宅涨势依旧。美国《福布斯》给出的理由是,“高端物业被归入奢侈品中,自成一个市场”。
能否自成一个市场,至少从目前开发商们给楼王的报价来看,和低迷的楼市截然相反。在《新地标》统计的京沪32个楼王中,每套房的价格都在3000万元以上,其每平方米的价格也远远高于市场水平。
尽管如此,楼王仍受财富阶层的追捧。“对于上海豪宅来说,有一个现象值得关注,就是越大越贵的越好卖。”瑞安房地产执行董事许诚新表示。今年6月,位于新天地板块的翠湖天地推出三期嘉苑,报价67000~13000元/平方米,其中两套顶楼复式楼王,面积在430平方米,开盘不到半个月,其中一套楼王即成功售出。
《新地标》在调查中还发现,楼王作为项目的收官之作,主要是通过圈层营销来实现,开发商老板自用和他的朋友购买的比例较大。上海世联地产销售总监田爱军指出,“楼王已然成为奢侈品和收藏品”。