现在市场普遍面临的问题是,23日推出的房地产新政到底意味着什么?

　　继国务院会议“加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房”的表态后,23日,财政部与人行双双推出降低住房交易税费和下调个人住房贷款利率下限及最低首付比例的政策,用于支持居民购房。这意味着什么呢?

　　目前推出的政策,虽然是以改善民生的名义推出,但我认为真正用意还是在于刺激楼市交易量的复苏。此举标志着2003年以来政府对房地产的调控政策已开始明确转向为扶持房地产市场发展。在开发商纷纷退地使地方政府备感财政的压力,而外围经济不景气,宏观经济面临下滑的压力之下,我认为未来仍有空间出台其他扶持楼市的政策。而房地产行业也将进入一个政策相对宽松的发展空间。

　　虽然对是否放开二套房贷,人行和财政部都语焉不详,但我认为“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款”的表述,可以理解为只要是购买普通住房,则无论是首次购买,还是改善型购买,都可享受“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%”的优惠政策。而改善型购买,其实质所指即是第二套以上购房,否则何谓“改善”呢?

　　关于什么是普通住房,人行和财政部都没有明确定义,但这实际上给了各金融机构非常大的灵活决定的政策空间。也赋予了政策放松尺度以较大的弹性。

　　根据人行现行的个人住房贷款标准,购买首套住房的利率为按基准利率打85折,为6.3495%,首付比例3成；购买第二套以上住房的利率为基准利率的1.1倍,为8.217%,同时首付比例为4成。本次房贷新政后,个人住房贷款利率实际将降为5.229%,则购买首套住房的利率下降1.1205个百分点,而二套房贷款利率最多可下降2.988个百分点,同时首付比例降为2成,这一政策力度是超出市场预期的,而基于购买力对利率和首付比例的敏感性测算,我认为,这一政策对于提高住房的购买力上将有实质性作用。

　　我们团队测算的结果显示,假设贷款本金为100万元,贷款期限20年期,若首次购买普通住宅,则新政后,月供下降641元,降幅为8.7%；利息总额下降153,763元,降幅为20.02%；而如果二套房贷政策如我们对政策所理解的那样,利率降到5.299%,则月供将下降1773元,降幅为20.86%,利息总额将下降425,577元,降幅为40.92%。