我们认为房贷新政除在对提高购买力上有实质帮助外,在改变购房人的房价预期上,改善购房意愿上也将有较大影响。

　　实际上,当前楼市的低迷,其原因除了房价过高,超出支付能力；二套房贷过严,抑制了改善性需求之外；对未来房价预期的不确定,也是买房人观望情绪浓厚、购房意愿低迷的重要原因。本次财政部和央行双双推出购房新政,向市场传达了强烈的政策意图:政府不希望楼市持续萎靡。也即如果已推出的政策收效甚微,不排除还有其他政策推出。这一政策意图,对于改变市场的观望情绪,提高购房意愿,我认为将有一定效果。

　　此外,降低交易税费也利于活跃市场交易。财政部上述政策,对于降低楼市交易成本有一定帮助。更关键的是,肯定了各地政府救市的举措。也将促使更多的城市加入到救市的队伍当中。

　　我们可以回顾2002年以来房地产股走势与各项调控政策的关系,观察2003年6月、2004年8月、2006年5月、2007年9月等重要政策时间点。

　　你会发现信贷政策的实质性转变,以及土地政策变化,都会带来房地产行业下一个发展阶段的显著变化。而资本市场出于对行业基本面将发生变化的预期,地产股都有及时而充分的反应。

　　由于本次财政部和央行支持购房新政的推出,对于提高购买力有实质作用,同时也在给购房人传递政府扶持楼市的强烈政策信号,有助于改善购房人的房价预期和购房意愿,有利于缓解当前楼市过度观望和低迷的状态。并且,中国已进入降息周期,后续还有降息预期,可进一步降低购房人的买房负担。

　　所以,我判断四季度房地产股有望结束单边下跌的态势。但同时,上述政策传导到房地产市场基本面,需要一段时间,其政策效果也需要观察。因此在行业基本面仍没有实质性转暖前,地产股上涨的空间将受到怀疑,走势也会比较震荡。但我们认为总体上,相对于大盘,地产股仍有望在四季度获得相对的超额收益。