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新政重点是扩大成交量
-上海社科院城市与房地产研究中心 张泓铭研究员对于当前上海楼市现状及其趋势,我的认识是五句话:成交量严重萎缩、成交价格微幅回归、资金周转显得紧张、整体暂无危机、趋势堪忧。
政策调整要达到的目的,应该是推动上海房屋尤其是住房消费,以促进上海经济的平稳发展;同时,恢复上海楼市的稳定运行,摆脱低迷状态。毫无疑问,经济增长为首要目的,稳定楼市为第二目的,位置不能颠倒。所以,对这次楼市政策调整,不能简单以“救市”来称呼。“救市”两字远不能涵盖此次政策调整的全部积极含义。
政策调整的具体任务,应该是推进楼市交易,扩大成交量,达到上海市场的供求平衡;而不是致使房价反弹走高,更不是营造火爆的楼市。楼市成交量和房价之间是正相关的关系,成交量的扩大确有支撑房价的作用,企图既扩大成交量又要房价固定不变是不现实的。但是,在指导思想上,我们只能追求成交量的扩大,而不追求房价的反弹。如果一定要在房价问题上做出客观选择的话,只能说在成交量扩大的前提下,使楼市供求达到某种平衡,同时使房价在现有的基础上基本稳定下来,既不致快速跌落也不复明显反弹。人们已经受够爆冷、爆热之苦,不希望重蹈“福兮祸所依”的覆辙。
行业面临深度调整 -华东师大东方房地产学院 张永岳教授当前,中国房地产业正面临深度调整。如何活跃市场,保持行业规模、稳定发展?如何关注民生,协调利益、促进产业和谐健康?应是当前政策及社会关注的重点。谈两点看法:
一是以规模求稳定。产业的稳定发展需要一定规模保证,房地产业也是如此。发展过快、规模过大,容易导致空置率增高,结构性失衡,房价快速上涨,对整个资源、环境、经济和社会的可持续发展带来不良后果;规模过小,又不利于居民住房条件的改善,也将影响相关产业和国民经济的发展速度和规模。自去年第四季度以来,受国内外经济形势及房地产调控政策等多种因素的影响,全国房地产成交量在观望气氛中急剧下滑,上海房地产市场也步入观望状态,市场进入“供过于求”周期,商品住宅市场更是连续9个月出现供求比大于1的情形。由于市场低迷,新开工面积、投资增幅、相关产业增长同比迅速下降,这种下降如果不在政策调整中转化,必将促使相关经济下滑。因此,激发市场活力,提高交易量,保持规模发展是当前房地产政策调整的着力点。
二是以和谐促健康。近年来房地产经济领域争议不断,其背后涉及到利益的协调。由于产业影响大,房地产业也肩负着更多“社会责任”,其和谐发展是社会和谐发展的重要组成部分。中国房地产业在发展过程中,仍要高度关注民生,特别是普通百姓的诉求。加快住房保障制度的建设,调整优化现有利益分配格局,都是现有政策必须关注的重点。
意在修复百姓信心 -上海财经大学房地产研究中心 印华教授中央表态重在修复百姓信心,我反对救市、打市,这些都没有必要。现在的问题是:
一、房地产成了诸多问题的“替罪羊”。经济问题要用经济科学来解释、解决,泛政治化只会适得其反。修复信心不容易,政策不会立竿见影,需要半年到一年的时间。
二、决策层对房地产业要解决的问题、性质、功能应该有正确认识和评价。房地产市场只能解决有支付能力的那部分需求,无支付能力的需求需要社会保障跟进、满足。这轮涨价与逆向调节有关,紧缩地根银根、加税加息、涨地价都推动了房价上涨。
三、要解决的根本问题是土地要素的优化组合、稀缺资源的保值增值。中国目前土地不多,利用效率低,要素市场是最高层次的市场,政府要正确引导。
四、房地产市场发展的问题很多不是市场本身的问题,而是市场化、改革开放不够带来的。
五、理性看待投资与消费。住宅具有两个特性,自住的政府要鼓励,投资的也要鼓励,应该反对过度放大的公款投资,鼓励民间投资,信贷紧缩恰恰影响了民间投资,牺牲效率搞公平是不对的。