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这次调控完全有必要,而且非常及时。房地产是一个牵涉到上下游很多的行业。现在,房地产交易量严重萎缩,主要有两个原因:一是整体经济形势下滑,二是去年房地产市场涨幅太猛,导致现在自住需求上不去,投资需求觉得价格比较高,也不会进场,市场交易量大受影响。
调整的目的我认为主要有两个:一是降低消费型需求的负担,二是大力推动保障用房的建设,与市场化区分开来。
对这次调控,我认为价格调整15%-20%就不得了,不可能像股票市场那样有70%的跌幅。如今的形势下,我们要强调“三个一点”:即国家的税费要减少一点,开发商价格要下降一点,消费者心理承受能力要增加一点,这样才能促进交易量的上升。
鼓励土地资产重组 -华东师大东方房地产学院 龙胜平教授次贷危机是美国金融危机的加速器。中国房地产业有没有加速器?有,上海和全国都有,就是地价对房价的推动作用。最典型的就是新江湾城板块,由于地价比房价高,面粉比面包贵,推动房价预期走高。地价的加速推动在房价上涨过程中很明显,在下跌过程中,这个加速作用也是一样,“怎么涨上去的,就怎么跌下来”。现在“稳市”相当关键,我有两点建议:
一:暂缓供地。由于地价对房价存在一个加速效应,暂缓供地有助于市场稳定。这会不会导致今后土地供应量不足?有数据显示,目前可供开发的土地有两亿多平方米,可以满足市场十年的需求量。
二:修正过往政策。目前还有不少土地掌握在开发商手中,在房价上涨时期,政策进行了种种限制,防止炒地。如今建议修正限制土地交易的政策,鼓励土地资产重组,将提高产业集中度,促进楼市健康发展。
稳定不是只涨不跌 -复旦大学房地产研究中心 华伟副教授 现在对市场的认识存在诸多误区:误区一:美国的房产不良贷款引发金融危机。其实金融危机的根源在金融创新机制,它放松了信用监管,把影响范围无穷扩大,而忽略了其支持根源——现金流量,当现金流量出现问题的时候,就引发了全面危机。所以美国的问题不是房地产的问题。
误区二:中国的房地产开发模式需要反思。房地产业应该是保障、市场两条腿走路,市场主导、保障跟进,具有消费、投资的双重功能。上海地方政策和中央政策必须匹配。对市场反映出的社会矛盾要有正确认识,通过发展来解决问题。中国的问题不是消费投资就能解决的问题,而是要用舆论让百姓有信心消费。稳定房价不等于只涨不跌,也不等于只跌不涨,是动态稳定,应该与老百姓的收入增长、通货膨胀保持一致。
上海房市比较健康 -上海社科院城市与房地产研究中心 戴晓波副研究员从中央层面看,调控是宏观经济行为,这是救市、稳市还是促市?南京、深圳是救市。上海的房地产市场是个由海外、外地、本地市场构成的多元市场,上海的问题不是稳定市场问题,而是促市问题。上海的房地产市场本来就比较健康,只是在发展中出现了结构性问题。所以,对上海来说,政策不是促进投资、投机,而是促进消费、促进市场,政策是对消费的支持,鼓励中产阶层、中等收入者消费。所以,上海应该围绕这些来促市。应该着力发展本地市场来带动整个市场。
救市只是暂时措施 -上海财经大学房地产研究中心 丁健教授 要长期稳定、健康发展需端正几个认识:一、正确认识当前发展阶段。在要素集聚的过程中,房地产市场发展需要资金,这个阶段三方定位都要准确。政府有房地产市场调控失灵的表现,比如保障缺失,把所有的需求都挤压到市场上去;百姓不讲梯度,追求一步到位,形成价值导向失当。
二、正确认识需求。需求要供给来满足,不能过分干预。现在的问题是各区30-50%的财政收入来自房地产市场。要建立公共财政制度才能解决。
三、正确认识房地产产业功能。房地产具有经济和社会双重功能。我们目前是过度放大了房地产的经济功能,忘记了其基本的保障生活的社会功能。
今天的救市是救急,是暂时措施,要想长期稳定,须解决转型期的问题,建立长期体制。