中国房地产伴随着城市化的推进已经持续了二十年,这个二十年中国城市的面貌已经得到了很大的改观,由此带来的社会的变化也是非常巨大的,对此的评价也是众说纷纭,我个人判断2008年是中国房地产市场的拐点年,这也意味着地产市场的黄金期已经过去了,那种靠山吃山靠水吃水的年代已远去,接下来的房地产市场才真正会步入结构性分化阶段,不过这种分化将真正凸现行业变革的力量.
一 房地产市场土地属性依赖逐渐减弱
土地属性依赖是前期房地产市场发展的一个鲜明特征,在中国土地市场未完全放开的情况下,土地是地产商赖以生存的本钱,有土地者将会获益颇丰,这从福布斯的富豪排行榜和股市2007年地产企业估值上上可以看出来,地产富豪的兴起是前期房地产市场最抢眼的地方,而股市估值水平的高低则显示了土地依赖的痕迹,前者是果,后者是因,土地的大幅度升值是地产行业巨额利润和资本积累的来源之一. 在城市化的过程中,地产既成了社会财富巨额再分配的纽带,又扮演了推进城市化的正面角色,的确是一半是魔鬼一般是天使.不过这种好日子估计很快就会过去了,那种单纯依赖土地而存在的地产经营者将不会再有那么好的运气,2008年的"地王"悲剧就是一个警告和开始,未来土地供应将越来越宽松, 但也会越来越集约,那些依赖土地的经营者将会面临着被市场驱逐出去的危险,而那些善于土地运营及集约经营的地产经营者则将会获得市场的青睐,这是一个土地资源高效运用的过程,也是一个真正比拼实力的过程.2008年土地供给是过剩的,这说明土地的潜在价值增量正在不断的衰弱,伴随着的将是真正土地集约利用价值及房产价值的增值,这是房地产真正摆脱土地属性依赖的信号.
二 房地产市场的暴利时代也将会消失
房地产的暴利是前期地产开发的一个附生品,随着地产市场的逐渐规范,市场的暴利倾向已经得到了一定程度的抑制,一方面市场本身的博弈力量的转化和均衡开始,消费者的话语权将越来越大,这从产业结构上改变了地产商独大的局面,也从根本上抑制了市场的过度失衡;另一方面是次贷危机的发生让国家和社会对地产市场的巨额财富分配效应产生了恐慌以及警觉,这也从社会层面上影响了地产未来开发的格局的变化,暴利不仅会使社会阶层结构失衡,而且对国家经济结构的改善以及社会的稳定都产生了不利影响,这也是国家宏观调控所预防的,而且也是社会因社会财富分化过度所诟病的.因此讲,房地产市场还想以以前的暴利方式持续那是不可能的,市场将会在调整过程中找到一个平衡,这个平衡就是地产市场的发展必须和社会总体的平均发展水平相适应,必须和人们的消费能力的增长相适应,这个过程实际上也是价值规律作用的结果,是一个价值和价格均衡的运动过程,在这样的过程中,地产市场将会在延续调整并落底的方式发展,暴利也会因此而消失,地产市场会因风险因素以适度高于其他行业的利润水平而存在.