|
||||
13日上午,重庆市政府新闻办举行11月月度新闻发布会,市政府新闻发言人周波介绍,受当前国际资本市场大环境冲击,重庆龙湖暂缓上市。
龙湖或许没有想到,自己有一天会被比作“第二个顺驰”。
为了上市,龙湖去年也大举拿地,已知的地价款超过100亿元,然而上市未果,楼市(专题)又逢深度调整,龙湖的资金链因此备受关注。
龙湖集团一位高层人士近日很直接地告诉本报记者:龙湖活下来没有任何问题。据介绍,截至10月底龙湖销售额已达90亿元。全年的销售额估计超过100亿元。
资金压力没有外界想象的大据透露,目前龙湖的土地储备为1300万平方米。与多家准备上市的地产商一样,去年龙湖也卷入了大举拿地,拿高价地的战争。本报记者根据可以找到的公开资料统计发现,去年龙湖在成都、重庆、北京、上海拿下的几幅土地总土地款近105亿。
龙湖集团运营及投资发展部负责人表示,1300万平方米土地储备中,目前有200多万平方米已完成销售,包括成都的翠微清波,北京的滟澜山、香醍漫步、重庆的蓝湖时光、悠山郡等多个项目,但因没有结算,目前仍计为土地储备。另有200多万平方米正处于销售状态,还有的是公司持有的部分商业物业。据此推算,龙湖实际上的土地储备约为900万平方米。
据介绍,龙湖现有土地储备超过70%已支付完土地款。其中,有几个主要项目是龙湖与外资基金,如ING合作拿地,此类土地款是按股权分摊的,不能全算是龙湖的资金支出。还有一些土地款支付期是在2009年甚至2010年,当期支付金额并不是很大。有的项目因政府部门未按约定完成搬迁,土地款目前无须支付。上述高层人士表示,“实际上,龙湖土地款的压力乃至资金压力,并没有外界想象的那么大。”
作为非上市公司,龙湖详细的财务报表不为外界所知,但可以确定,除了土地款支付压力外,龙湖还有大量银行借款。据龙湖集团相关财务负责人透露,今年到期应还的债务资金已提前做好准备,同时龙湖正尝试通过其他融资安排,将一部分两年到三年期的债务变成五年甚至更长期的债务,以使公司债务的周期能够抵御整个经济周期。记者还从其他渠道获悉,就在整个房地产信贷趋紧的8月份,建行总行还给了龙湖覆盖到2009年40多亿元的授信。上述高层说,十多年来,龙湖没有一笔不良贷款。
今年不会上市按照业内理解的通常逻辑,只要顺利上市,龙湖就不存在资金压力问题。但从目前来看,龙湖今年上市已经无望。
记者从接近龙湖的权威知情人士处获悉,早在10月底,龙湖上市聆讯的期限就已到期,如果再上市的话,龙湖需要重做聆讯。
11月13日,在重庆市政府新闻办举行11月月度新闻发布会上,新闻发言人周波表示,受当前国际资本市场受大环境冲击,重庆龙湖今年暂缓上市。
如果没有上市,龙湖的资金将如何安排?“龙湖其实已有准备。去年8、9月份次贷危机(聚焦美国金融漩涡)已经出现,龙湖做了上市和不上市两套方案,报给联交所的现金流量表并没有包含上市融资后的现金流。”龙湖集团相关负责人做了上述表示。
“这也就是说,龙湖的现金流量覆盖现有项目发展没有太大问题。上市融资要解决的是龙湖进入新的城市和区域的问题,即融资拿钱来是为了发展,不是填过去的窟窿。”该负责人进一步解释说。
事实上,龙湖2008年没有再进入新的城市,而一直觊觎的天津也不得不放弃。此前,龙湖已为天津新项目储备了一个团队,因为上市不成功,这些员工除了内部消化外,小部分不得不按国家规定解除合同。重庆公司上半年由于人员超过了集团规定的人力资源规划指标,需要进行瘦身。但龙湖集团新闻发言人顾伟否认了集团会进行整体裁员的说法,表示龙湖目前仍在进行正常的校园招聘,保证后续发展的人才储备。
“活下来没有问题” 与许多扩张中的地产商一样,加快销售回笼资金,是龙湖2008年的工作重点。
来自市场的公开数据显示,截至10月底,龙湖在北京、重庆、北京、成都四个城市的销售额累计超过90亿元,占2007年全年销售总额的九成。
据顾伟透露,上海滟澜山、成都世纪峰景、北京清华园、重庆睿城二期近期将陆续开盘。预计在本年度最后的两个月,龙湖有望新增10亿以上的签约额,估计2008年集团销售额将超过100亿。据业内人士预测,2008年全国超过百亿的地产商,龙湖有可能排名12-15位,乐观估计可进入前10名。
实际上,为了缓解观望态势下的销售压力,龙湖的个别项目也采取了降价的策略。如北京通州的花盛香醍项目,由于前期定价偏高,北京公司近期通过取消原定精装修和中央空调等配置方式,拿出部分户型降价销售,引起了部分前期购房业主的不满和抗议。龙湖集团公司战略及品牌部总经理秦力洪解释说,扣除精装等配置后,花盛香醍实际降价幅度不过1000多元,公司理解业主的情绪,并会以理性、冷静和克制的态度来处理。
上述高层向记者强调,龙湖活下来没有问题,主要是发展的速度问题。未来龙湖的策略有两种选择:一是卖掉部分项目,大幅裁员,龙湖规模缩小到原来的1/3;另一种是暂时不再进入新的城市,保持基本规模,降低利润、快速回笼资金。龙湖选择的是后一种。
龙湖的品牌和市场影响力是以其业内公认的产品优质著称的,龙湖的策略调整,会不会以牺牲产品品质为代价?该高层对此予以否认,并表示,龙湖宁愿放慢速度,也不会牺牲品质,砸掉龙湖的牌子。
据消息人士透露,龙湖集团近日召开了一次包括销售员在内的内部会议,确定龙湖下一步的营销方式,主要是三句话:以销定产、小步快跑、低开高走。
“以销定产是指确定项目能卖得出去再做,哪部分产品好卖就先卖哪部分。小步快跑则是指分成多个组团分批开,开盘数量减少。低开高走是要保证定价的吸引力。小步快跑,尽可能占据市场份额,保证我们的流动性,这是龙湖的重要策略。在技战术层面上就是要严格进行预算管理、现金管理、成本管理。”北京龙湖公司总经理邵明晓在接受记者采访时做了上述解释。
据了解,包括董事长吴亚军在内,龙湖集团所有高层目前出差已开始乘坐经济舱。