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前不久,芜湖市一物业管理公司向业主委员会提交了“关于提高物业费收取标准”的报告,拟将现有普通住宅每平方米0.5元的物业费收费标准提高到每平方米0.58元,别墅类的物业费收取标准也按照此前的规定作相应的提高。
在业主委员会进行讨论之前,笔者认为该方案一定很容易获得通过,其理由大致有如下几点:一是此次调整的幅度很小,对业主并没有增加太大的经济负担,以100平米的居住房计算,一个月才多交8块钱。二是作为多年来全市物业费缴费到位率最高的小区,业主对缴费和服务的关系有着较深的理解,因为该物业服务公司的物业管理质量已经被广大业主所认同,业主缴费的积极性也一直比较高;三是小区高质量的物业管理需要有相应的物业费缴费标准作保障。该小区运营6年多来,先后两次被评为“安徽省优秀住宅小区”,并被建设部评为安徽省仅此一家的“2004年度全国物业管理示范住宅小区”,这样的服务品质,也需要相应的资金投入作保障;四是物业服务公司运营成本的不断提高,也有必要提高物业费缴费标准。仅从物业费支出最大一块的保安人员工资来看,6年前每人每月仅为500元左右,而目前每月需要向每人支付1500元左右,且还要为他们买“五险”,这给物业服务公司带来了极大的压力;在小区绿化、美化方面的维护成本,也较六年前有了很大的提高;五是该物业服务公司一直处于亏损状态,所缺口资金多为开发商补贴,适当提高物业费缴费标准可以缓解物业服务公司的压力。目前,由于该楼盘的开发商在芜湖还有其他新项目,搞好该楼盘的物业管理成了该公司形象宣传的需要,开发商情愿不断给予本属于自己旗下的物业服务公司以补贴,使该小区的物业管理成为全市的样板,也为自身取得了极大的经济利益。可一旦该开发商在芜湖市的项目做完了,也就不会再给予物业服务公司以补贴。此外,如果业主对物业服务公司不满,需要更换物业管理公司,也会导致开发商对新的物业服务公司“断供”。因此,开发商给物业服务公司以补贴,无法让物业服务公司做到可持续发展。
令人大跌眼镜的是,这样的一个小幅度调整方案,在业主委员会中就有着较多的反对意见;在业主代表大会上,反对的声音同样强烈;在全体业主大会上,更是无法达成最后共识。业主委员会不得不弄出个投票箱来,让业主投票,虽然最后以“多数业主赞成”通过该方案,但也有个别不同意调整的业主声言将抵制缴费,给本来较为和谐的业主和物业服务公司及业主委员会之间的关系造成了负面影响,也为今后的收费埋下了阴影。
不愿意多付费却希望享受更高品质的服务,这是人的本性所决定的,但这样的关系必须建立在一个恰当的尺度上,否则就不可能维持长久。同理,以向业主收取物业管理费来实施物业管理,同样是不可持续发展的。
再说,物业管理费的收费标准是由物价管理部门核定的。而政府部门制定的收费标准往往很难及时得到修改,很难适应变化较快的市场需求。
而以物业经营收益来解决物业服务费用开支,则可彻底解物业费收费之痛,其基本解决方案主要包括两大措施: