|
||||
近期,关于房地产行业龙头万科部分项目停工的传言再度引起市场对房企经营现状的关注。此外,继10月底出台一系列金融财税政策促进房地产市场发展后,政府近期又推出扩大内需的十大举措,表示将加大保障性住房的建设。上述政策的推出,对于正处于调整中的住房市场又将产生何种影响?就上述热点话题,新浪房产连线了万科集团执行副总裁肖莉。
1、近期有消息称“上海城花新园项目停工”,是否属实?万科有哪些项目出现了停工?是否因为资金紧张?会影响楼盘交付甚至出现烂尾吗?肖莉:如果“停工”指的是因为缺少资金而停止项目施工的话,那么万科不存在任何“停工”的情况。
万科所有已经开盘销售的房屋,都处于正常的开发进程中。不会出现任何影响楼盘交付的情况,更不可能出现所谓“烂尾楼”。
近期我们确实听到了所谓“上海城花新园停工”的传言。但这个项目还处于规划阶段,尚未开工;既然尚未开工,所谓“停工”就更无从谈起了。
今年万科确实有一些项目的施工计划比年初有所推迟。但所有这些项目都是尚未开盘销售的楼盘。而公司的这一调整与所谓“资金紧张”没有任何关系。目前万科的资金状况非常稳健,现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平,足以应对最严峻的市场可能。
公司的调整是根据市场状况做出的主动安排,目的在于使推盘计划和销售进度相匹配,合理控制存货规模;同时使公司有更充裕的时间,可以更从容地根据市场变化对产品进行优化,以更好地适应购房者当前的主流需求。
这一调整也不是近期才发生的什么“新闻”。在中期报告和三季度报告中,公司已明确表示将调减开工计划,全年开工面积由年初的848万平方米下调为570万平米左右。尤其在中报中,对调整的目的、调整的具体情况,都有清晰的披露。
2、截至三季度末,万科的存货高达874亿元,在目前销售不佳的境况下,规模如此巨大的存货是否会引致较大的经营风险?肖莉:与其他很多行业不同,房地产企业的资产中,绝大部分都是“存货”,过去、现在是这样,以后也依然如此。
房地产企业的“存货”,既包括拟开发土地,也包括在建开发产品和现房库存;既包括正在销售的项目,也包括尚未完成规划、尚未开工和尚未开盘销售的项目,甚至还包括已经预售但尚未结算的房屋。以万科为例,截至三季度末,万科有约337.9亿元的已销售资源尚未竣工结算。这一部分项目仍然包含在当前存货范围中。这和一般日常用语中“已经制造完毕但尚未售出的产品”这样一个“存货”概念存在很大差异。
对房地产企业而言,“已经制造完毕但尚未售出的产品”是现房库存。现房库存占万科存货的比例非常低。截至今年9月底,公司存货874亿元,其中现房库存仅50.1亿元,约占5.7%。与2007年底相比,由于加大了库存的销售力度,同时减少了土地购置,三季度末万科现房库存和拟开发土地的占比均有所下降。
万科非常重视对存货规模的控制。根据市场情况,公司在年中和三季度两度下调开工计划,目的就在于使新项目的开发节奏与市场销售进度相匹配。
3、近期,政府倡导积极引导房地产开发企业主动应对市场变化,合理调整价格。降价能否能促进市场成交量的回复?肖莉:本次市场调整的根源在于07年市场过热、房价过快上涨,部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。10月22日新的宏观调控政策出台后,首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力,对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市,这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。
受国际金融震荡的影响,目前的市场调整呈现出高度的复杂性和不确定性。如何在价格理性回归的同时,促进市场信心的恢复,避免加重市场观望,产生过度调整,也是行业必须面对的一个问题。
作为企业,万科会根据各地市场的具体环境,兼顾现金流、利润、周转和机会把握,兼顾对股东利益的长期与短期影响,从中谋求一个最有利的平衡。
4、政府近期出台了总投资4万亿扩大内需的十大举措,这些政策对房地产市场将有什么影响?肖莉:政府推出相关举措的目的在于通过加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建,带动相关行业的发展,以达到扩大内需、促进经济增长的目的。在全球经济金融动荡的背景下,政策的推出有利于增强市场对经济增长的信心,提高就业,改善城乡居民的收入水平,实现经济的平稳过渡。作为和宏观经济密切相关的行业,房地产行业的发展很大程度上取决于人们对经济前景的信心,上述政策对于推动行业的尽早复苏将起到积极的作用。
5、十大措施的第一条提到要加大保障性住房的建设力度,这对于商品房市场是否会产生冲击?万科会不会参与保障性住房的建设?肖莉:从所面向的对象来看,保障性住房项目主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。同样作为住房供应的两大组成部分,保障住房和商品住房之间是分工互补的关系,而不是相互竞争的关系。长远来看,住房保障的落实有助于社会和谐,有利于房地产行业的健康发展。短期来看,加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心,这对房地产行业也将起到积极的作用。
万科曾多次表示,公司将响应政策号召,积极参与保障性住房的建设。且万科此前也曾主动参与城市低收入家庭住宅项目和限价房项目的建设,积累了一些经验。如果存在合适的项目,万科在兼顾股东利益的情况下,非常愿意参与保障性住宅的开发。