本文从造成房价起落的五个关键认识分析,认为明年房价起落将不是关注重点,楼市第二个十年如何重整,将视以下十大关键词落实情况如何,置业者也应该关注这十个方面的变化,妥当做出理财预期
。
第一个是对房价的作用:有人认为房价高了,其实高房价如果进行利益平衡是有经济意义的,比如高房价背后产生了高地价,固然地价局部相比是高了,但从土地稀缺性以及土地附着的市政投入及其他公共产品投资,并不高,但集中供应以及土地二元制,还有就是地方政府把持着土地用地储备与供应的权力,导致政府多收了三五斗,但政府并没有将这部分属于全民的收益拿到全民的身上进行适当的分配或广义理解的扩大他们的收益来源及平衡收益差距。
所以本次楼市再次以扩大内需为龙头的大行动,我们就不应该将房价放在头等地位,而应着眼于全局与楼市的长期稳定向好发展,重新理清思路,抛弃房价调控思想,全面系统促进消费信心的树立,全面有效调节市场供求的信息,去除非对称化垄断,强化商品消费的维权与标准落实。
由于房价还是开发商的主要效益来源,所以政府不能以房价结合开发商生死来确定救市措施,宏观政策给了,微观市场也存在需求,如果在这样的条件下,开发商死了,是为市场为时代所淘汰。
第二个是对地方政府发展经济的思路:有个朋友透露他所供职的政府,累计取自于房地产的机会损失今年达到六百个亿,因为楼市萎缩导致税费减少以及土地出让净收益减少。但由于控制与反控制,这部分机会损失流入了抄底买家的腰包。为什么出现这个局面呢?
这就必须回到政策市的两个基本问题,即资金链与地价泡沫。
这是一个问题的两个方面。资金链取决于政策管制程度,政策管制程度决定资金市的存在与否。如果完全市场化,则房地产业是一个资本密集型行业,但政策介入深度及管制,导致关系甚至公共寻租,如土地价格评估与出让程序,与规划调整的结合程度,修改的余地有多大,会导致土地利用率的差异,一块地不同阶段出让,会导致价格差异,说明关系重于资金,本次救市中许多措施带有余地,如房屋档次的确定,改善型住房的标准,这种留有余地实际将起到缓解开发资金压力的作用。
土地泡沫是存在的并已经被房价丈量出来了,退地只是地方政府不利己作为,下一步必然还是有相当数量的地王及高地价拿地的项目上市,由此牵扯出土地泡沫转嫁途径的矛盾。
救市的本原就是想让楼市在房价不反弹的基础上适当复苏,但只有存量合理地价基础的项目存在可观的降价空间,新增项目用地存在泡沫的项目,降价空间并不大。但除非死一片开发商不然这个问题无法解决。