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中国住宅市场化十年,虽然目前进入调整,但分析和探讨房价上涨的原因,这时显得更为重要,这有助于我们判断和看清未来的形势。
1、经济快速发展提升需求能力
1978年,中国GDP3645亿元,在世界主要国家中位居第十位。人均GDP381元,人均国民总收入仅190美元,位居全世界最不发达的低收入国家行列。经济总量占世界经济的份额为1.8%。
2007年,中国GDP249530亿元。位居世界第四位,仅次于美国、日本和德国。经济总量占世界经济的份额提高到6.0%。人均GDP18934元。人均国民总收入2360美元,由低收入国家跃升至世界中等偏下收入国家行列。
城市化与区域经济一体化是世界各国经济发展的必然趋势,根据国家统计局数据:1978年中国总人口9.626亿,2007年中国总人口13.2亿。中国城市化率1978年为17.92%,城镇总人口1.72亿人,改革开放后,城市化步伐大大加快:1978年全国城市为192个,2007年达到660个,城镇总人口增加到5.77亿人,城镇化水平提高到43.9%。
近三十年来,中国的人口增加和城市化进程的速度是有目共睹的,由此产生的巨大需求,可想而知。十七届三中全会颁布的新土改政策,将打破由于户籍等制度造成的城乡二元结构,中国的城市化进程将迎来又一个发展高峰,到2020年中国城市化率将达到55%,由此而新增的需求也将十分惊人,虽然十七届三中全会允许农民的土地流转,但全国18亿亩耕地的红线不能破,这就意味着,未来因城市化进程新增的需求都将集中在现在的城市框架下,商品住宅的土地稀缺由此可见一斑。
建国以来到98年取消福利分房,中国一直是个住房困难大国,几十年来积压的住房需求,从98年到目前,虽然是市场化供给近20年时间,但只有少部分有购买能力者通过市场化途径得到满足,没有购买能力的大多数,住房需求远远没有得到满足。
市场化的解决途径是靠政府主导的经济适用房、廉租房来满足,但实际情况是,这项工作严重滞后,导致市场供给出现结构性的矛盾,所有人都涌到商品房市场,由于政府发挥市场调节功能缺失,造成市场供给出现结构性矛盾,众人挤过独木桥,房价哪有不涨的道理。