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对于二手房来说,11月最大的事情莫过于指导价的调整了。这次围绕着“普通住房”认定标准的价格调整看似简单,却为很大一部分二手房的交易带来巨大的变化。用中介机构市场研究人士的话来说,就是相当多的二手房被划归“普通住房”从而使它的交易成本大幅度下降。
据介绍,目前天津对于二手房交易的各种手续费和契税的收取很大程度上取决于该住房是“普通住房”还是“非普通住房”,而区分一处房屋属于“普通”还是“非普通”则有明确规定。凡同时符合以下三项标准的住房为普通住房:住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0);单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米);住房成交单价低于或等于(住房所在)区指导价。而一旦房子被认定为普通住房,交易成本会下降很多。
市场研究人士介绍说,上述三项标准起决定作用的一直是第三项。市区大部分二手房容积率和建筑面积不是问题,但此前市场指导价格相对偏低,和平均交易水平不匹配,所以大部分二手房不被认定为“普通住房”,交易成本居高不下。此次对于指导价格的大幅调整,很大程度上解决了这一问题。他举例说,在河西区,罗马花园和安德公寓虽同在永安道,只两个路口之隔,但因为配套、景观等原因,交易均价有一定差距。罗马花园交易均价为10000-11000元/平方米,安德公寓均价则在8500-9000元/平方米,此前,河西区指导价为7100元/平方米,所以这两处都被认定为“非普通住房”,而这次河西区指导价上调到9500元/平方米,罗马花园仍属“非普通”,而安德公寓已经回归“普通”之列,从而大幅降低了交易成本。这一调整,显然更适合目前二手房市场的心理定位和大众的口碑。
一字万金市场研究人士介绍说,此次天津市内六区指导价上调30%左右,从而使很多中介机构手中房源的70%左右回归到“普通住房”的行列里,对自住型中档购房者而言,这种回归不但可享免除印花税、契税下降的优惠,还可将5.55%的营业税基数由总房款降低为交易差价;同时,对于符合交易年限和购买套数等规定要求的购房者而言,还可以免除营业税和1%的个人所得税。这些税费优惠合计起来,可以为购房者节省几万元的开销。这对天津二手房交易的影响相当巨大。
那么,“普通住房”和“非普通住房”这一字之差,到底成本省了多少呢?天津我爱我家提供了具体交易数据。例一:首次购买一套位于安德公寓、70平方米左右、总价60万元(2006年该套住房的价格为40万元)、5年以内的私产住房,选择一次性付款方式,则契税从18000元(成交价·3%)下调到6000元(成交价·1%);由收取营业税33300元(成交价·5.55%)改为收取差额税11000元((本次交易金额-上次交易金额)·5.55%),仅这两项就节省34300元,总税费也由64420元下降为29520元。例二:首次购买一套位于南开区久华里、76平方米、总价66万元(2003年该套住房的价格为35万元左右)、5年以上的私产住房,选择一次性付款方式,则契税从19800元(成交价·3%)下调到6600元(成交价·1%);差额税17200元减免,上述两项共计节省30400元,总税费也由44816元下降至13756元。
从上面数据中可以看到,普通住房节省了5%左右的交易成本,称得起一字万金。
回归热点推介天津我爱我家表示,目前天津的交易热点仍集中在河西和南开两个区,在这次重新划定普通住房的标准时,一些受到关注的小区将因此受益。
在河西区,包括安德公寓、中裕园、恒华大厦、荔湾公寓、跃进里、友谊公寓等楼盘及周边均价8000元/平方米左右的社区将划入普通住宅范围;在南开区,包括日华里、绮华里、久华里、观园里、玉泉里、碧华里等均价在7000-8500元/平方米不等的社区将划入普通住宅范围,若购买此类住房,需缴纳的相关税费也会发生相应变化,总税费成本下降5%左右,具体下降数额依总价、差价和年限各有不同。如果上门咨询,各中介公司现在都很乐意帮大家算个细账。