90|70政策的目的是加大中小户型商品房的供应量,在大量建设廉租房和经济适用房、限价房的形势下,住房分配结构的调整深化,结束对商品房户型的限制是当务之急。
我们知道,除了保障类住房解决百姓的基本需求之外的,还有大量的城市居民需要改善现有住房的条件,商品房消费人群主要是这个层次。随着保障住房的落实,商品房逐渐倾斜至改善需求人群是必要的。
那么这类人群的特点是什么呢?首先,基本住房早已解决,甚至房改时有房两套以上的;其次,拆迁实物补偿有房两套以上的;再次,随着年龄、阅历增长,收入水平逐渐提高,原有住宅户型太小,满足不了高层次需求的;第四,子女逐渐进入婚嫁年龄的…………
特别是二三线城市,90|70的标准与真实的改善性需求有很大的不同。大户型、豪华型才是改善性需求人群追捧的。
市场的归市场、保障的归保障,这样的思路很清晰的表现出来,那么继续维持90|70政策就没有必要了。随着保障住房的大量上市,原有商品房中严格遵守90|70政策的政府有责任采用诸如回购为政策性住房的方式解决,开发企业也应该调整思路,及时脱套,顺应形势转入到真正适销对路的商品房开发中。
应该说目前中小户型项目的难点在于主政者思路的混乱不定造成的,特别是如万科这类企业,招拍挂高价拿地之后,政府没有承担政策责任,导致万科这样的公司因为市场需求被中小户型所限制,没有了发挥他们长项的余地。
政策风险在中国房地产发展历程中一直是最大风险,屡屡变化的政策,使得开发企业无所适从,更兼之二三线城市城市规划无序状态导致的变更,使得开发企业在产品定位上有很大的风险,从众者很难避开政策调整的伤害。
建议住建部广泛调研市场,对商品房户型限制政策及时调整,给开发企业更多的自主权,而不是无谓的限制。
第一:取消90|70政策;
第二:在建项目不能变更的,回购为限价房和经济适用房;
第三:正在规划阶段的中小户型为主的项目,适当调整容积率,以稀释建设成本;
土地资源的稀缺和未来土地征用成本随着补偿标准的提高,以及未来经济水平大幅居民改善性需求提高,居民住房需求仍有无限的市场。人均26平米的居住水平有巨大的提升潜力。
集约节约用地是未来几十年的重点。