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新《条例》规定,业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
业主大会决定筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施设备两事项时,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
新《条例》特别明确,四种情况下业主委员会成员职务自行终止:不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的;以书面形式提出辞职的;因身体健康原因丧失工作能力的;在为本物业管理区域提供服务的物业企业任职的。
业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费,具体办法在物业服务合同中约定。
业主大会制定规约 管理约束全体业主管理规约由业主大会制定,对全体业主具有约束力。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项,依法作出约定。
对于非业主的物业使用人,同样要遵守小区业主大会制定的管理规约。《条例》指出,物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的,由业主承担连带责任。
《条例》规定,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地或绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规和管理规约,要求行为人停止侵害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以起诉。业主大会对侵害业主共同利益的行为,也可以向人民法院提起诉讼。