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由于住房制度改革的实施,我国的房地产需求得以释放,并随着城镇人口增加和收入增多等因素而逐渐上升,同时房地产供给能力也得到了不断提高,房地产行业在供求机制的作用下发展。对于1998年以来我国房地产市场的供求关系的对比可以从以下三个方面简要分析:
一是竣工销售比逐渐下降。从1998年到2007年房地产开发企业竣工房屋面积从17566.6万平方米增长到60606.7万平方米,年均增长14.8%;而商品房销售面积从12185.3万平方米上升为77354.72万平方米,年均增长22.8%。从1998年到2004年,房屋竣工销售比从1.44下降为1.11,表明商品房需求以较快速度增长;2005年调整了销售面积的统计口径之后,竣工销售比降低到了1以下,并在2006年和2007年继续下降,表明住房需求增长速度要高于竣工面积的增长。
二是空置面积增长率下降。以占房地产市场销售面积90%左右的商品住宅为例,从1998年到2007年,空置面积总体上体现了先上升后下降的情形,并在近年出现了空置面积下降的情况,2006和2007年,商品住宅空置面积分别负增长5.3%、14.2%。这表明近年来商品住宅销售速度加快,供给增长速度相对需求扩张较慢。这一情形在商业营业用房市场也有体现。
三是价格水平总体上体现了逐渐上涨的趋势,涨幅有所波动。随着需求的较快增长,我国房地产价格体现了持续稳定上升的趋势,自1998年以来,商品住宅销售价格逐渐升高,到2004年第四季度这一指数一度超过了110,之后随着国家一系列调控措施逐渐发挥作用,这一指数有所回落;2007年以来,这一指数又有所回升,在下半年达到了110左右。房地产价格的上涨表明需求的较快增长,也将刺激房地产供给的增长。
总之,从近年来我国房地产市场的供求对比来看,我国房地产供给能力不断提高,但由于需求规模巨大且增长相对更快,总体上体现为价格持续上升,房地产行业得到了较大发展,行业的总体经营情况不断改善,从1998年到2007年房地产开发企业的营业收入从2951.2亿元上升为23397.1亿元,年均增长25.9%,营业利润从-10.7亿元大幅上升为2436.6亿元。
供求关系的对比和变动,直接影响房地产行业的发展,更为重要的是在市场化发展过程中供求作用机制得以确立和不断完善,这对于房地产行业的发展将产生持久和深远的影响。在传统的体制下,一方面在低价格刺激下,潜在住房需求巨大,另一方面由于缺乏竞争和激励,住房生产和供应量少质差,供求机制的作用无法发挥,住房需求难以得到满足,存在较大的供给缺口,住房状况改善速度较慢。而在市场化的情况下,房地产价格主要由市场供求对比状况决定,一方面住房需求可以通过货币化的方式得以表达,另一方面由于利润激励和行业竞争,房地产的供给能力得以提高,供给的数量和质量都可以随着需求进行相应调整,有利于资源实现优化配置。正是从这个意义来看,1998年住房制度改革以来我国房地产市场体系的建立和不断完善,为房地产行业的发展提供了必要的基础,也是今后房地产行业进一步发展的必要保证。伴随着房地产行业的发展,我国城镇居民的住房条件得到了明显改善,人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年,城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米,年均增长分别达到了1.05平方米,远高于房改之前(1978年—1998年)年均0.60平方米的增长水平。