国家大幅度调低了贷款利率,最让人担心的将会是明年可能发生的房价报复性上涨。目前一系列的现况都已经做了最好的说明,房价不会继续走低,而是非常可能大范围上涨。
10月以来的三次降息,和昨天最大幅度的一次利率调整,将会对市场起到非常重大的影响。
首当其冲的就是房价。目前的政策,首次住房的门槛已经降至历史最低,贷款利率的降低会让房屋贷款总额也随之降低。这虽然对老百姓而言是一件好事,可从这点来看,成交量在年底前进一步放大已经是可以预见的了。在2009年1月1日开始,以前持有房屋的贷款总额也将随着利率下调而下降,二手房的贷款利率降低,直接会减少拥有两套和两套以上房产的持有成本。今年房屋的低迷周期一旦度过,成交量就会很快得以恢复,购买群体在本次政策调整中,以首次置业的用户群体,替换了以前的改善性住房群体。
首次置业进入房产市场将会改变出租房的供需结构比例,首次置业房产的人平均占用面积远比投资住房或者投机住房的人均面积高。举例:拥有两套房和两套房以上的群体提供的租房,按照一间150平米的房屋容纳 8人计算。在首次置业的群体中,可能只有3-5人居住。在这样的情况下,大量的房屋将提供给首次置业的人群。又使很多的房屋不能用于出租。市场上提供的租房会日益减少。在这种形势下,将会导致租金进一步上涨。
在租金上涨的同时又伴随着利率的降低,大幅度的减轻了投资或者投机购房群体的压力。随着降息的到来更多的热钱将会重新涌入房地产行业。目前全国各地一线城市已经开始看到了温州炒房团的身影。
国家当前的举措一方面要“保增长”,一方面要让房地产业健康有序的发展,而在新的宽松货币时期。保障性住房和廉租房都建设在一些一线城市的近郊,从昨天发布的相关数据显示,北京新推出的两限房已经有二成的人退订。由于远离市中心的经济适用房建设将得不到广大急需解决住房群体的支持而最终导致大部分闲置。因此在新规划的经济适用房上,国家要按需建设。否则,浪费的将是更多的社会财富。
要解决住房难的根本问题,所建房屋不在于离市中心的远近,而在于完善配套设施的建设和交通上。以卫星城的发展路线为蓝图,大量的建设各个近郊的周边配套,可以建立多所如清华、北大、人大等大专知名院校的分校。让更多的人才可以从这些近郊产生。人才的培养是一个地区的发展核心问题。有了源源不断的人才,中小企业才能拥有赖以生存的资源。而对于在近郊创办中小企业的公司要给予有“份量”的大力支持。支持力度,可以从税收到政府扶持资金,再到减免个人所得税。而这一政策需要有持续性,用管理一个城市的管理模式来管理卫星城,对近郊的发展要做好长期持久的准备,不能以短期收益为出发点。吸引企业的扶持政策:要坚持、要持续、要扩大。这样才能让大城市的各个近郊都拥有和主城区一样的竞争环境和配套设施。只有相关配套的升级,才能让需要解决住房的低收入人群愿意购买目前建设的经济适用房。
在卫星城没有建成之前,2009年房价很可能出现报复性的反弹,国家调整房价的政策还是任重而道远,切不可操之过急的运用政策工具应对目前的经济下滑而放弃了房价的调整。对于目前国家基础建设的投入,用于交通的投入占到了非常大的比重,从这条政策上可以看出政府对就业问题的考虑占据了其主导思想。但如果将资金投入到教育、卫星城和中小企业上,会比投入到交通行业上,解决的问题更多,创造的社会财富更大。毕竟交通是需要繁荣的经济和市场作为依托的。如果能从根本上解决,住房问题、中小企业的发展问题,才能让社会发展得更为稳定,更为健康。有了中小企业财政收入的支撑,再大力搞交通也不晚。