|
||||
物流地产,对于很多人而言,还是一个新鲜的名词,尽管从1993年开始这个概念就已经由全球工业物流地产老大——美国普斯洛公司带进中国了。所谓“物流地产”,就是指房地产商根据顾客的需求,选择合适的地点,建成相关物流设施后,再转租给客户,比如制造商、零售商、物流公司等,之后,再组建一个资产管理队伍进行物业管理和服务。商业、住宅地产与物流地产的根本区别在于,开发商业住宅地产时,开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。然而物流地产开发的收益却是在开发之后,不仅要建好市场,还要经营好市场,管理好市场,保持物业的持续增值能力。
物流地产的概念进入中国已经有15年了,之所以并不广为人知,其中一个重要原因就在于对于房地产商而言,物流地产的利润率远不如开发写字楼、住宅高。普洛斯公司中国区总裁梅志明指出,“物流地产和商业、住宅地产不一样,这里没有暴利,追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。物流地产的最大优点在于稳定。由于租赁期相对较长,即使是市场波动非常大的情况下,对租金收入的影响相对比较小。”如果把开发写字楼、商品住宅比作是饕餮大餐的话,那么开发物流地产,充其量也不过是细嚼慢咽。不过,就目前来看,对房地产商而言,饕餮大餐正在撤席,细嚼慢咽的日子已然开始。
不过,细嚼慢咽至少不会饿肚子,而且,其中的美味只有尝过的人才知道——那就是拿地相当的便宜。因为尽管住宅地产投资受限,但物流业则属于国家鼓励范畴,尽管土地政策收紧,该领域拿地仍相对容易。据中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端介绍,土地在开发之前有很多名目,比如有工业用地(工业地产)、仓储用地(物流地产)、住宅用地和商业用地等。根据土地的用途不同,土地的价格也不同。开发商心里有数,做地产项目,影响利润的关键因素在于土地成本,廉价土地是他们发家的资本。世邦魏理仕发布的“2007年亚洲地产市场报告”显示,新的土地出让政策后,即使上海工业地产平均价格也仅为879.4元/平方米,连住宅开发的零头都不到,而低成本就意味着低风险。