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第三,按照规划,未来三年,住房和城乡建设部计划投资9000亿元用于保障性住房,建设200万套两限房,400万套经济适用房,这将在很大程度上解决低收入家庭的住房问题。这对商品房市场的负面冲击是显而易见的。
第四,商品房空置面积达到新高。国家统计局最新数据显示,截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中认为,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、厦门、南京等全国15个城市现有的商品房库存,需要约27个月才能消化,这对开发商的资金面的考验非常严峻。
第五,全球有可能进入通货紧缩的周期。从历史上来看,实体经济的衰退很有可能引发通货紧缩,通货紧缩会首先将外资挤出房地产投资市场。房地产价格的最大支撑者是各种机构投资者,而通货紧缩的到来,将加速投资者的离场。这在任何国家和地区都是如此。
基于以上五点判断,房地产价格的调整肯定不可避免,而调整的周期和深度又取决于价格回归理性的速度。从政策层面来讲,无论中央还是地方,均取消了原来对房地产业的很多限制,交易费用大为减少。而中国消费者对房地产市场的判断也已趋于理性,开发商通过信息垄断的方式制造房地产虚假景气也成为历史。这样,球就踢到了开发商脚下。政策给足了面子,消费者等待价格回归,而开发商却像盲人一样,依然高举房价,大步迈向悬崖。
显然,开发商对政策的误读影响到其行为模式。国家强调房地产的重要性,不希望房市低迷,是为了保经济,不是为了维持房地产泡沫,开发商却将政策视为保住高房价的最后一根稻草。他们一直认为,通过地方政府和中央政府的政策,就可以在维持高房价的同时,继续保持景气和繁荣。这个判断没有任何根据和支撑,特别是在国际房价大跌的情况下。在房产商死守高房价的情况下,无论政府出台任何政策,都不可能救房地产走出低迷。于是就出现了一方面大量商品房空置,另一方面房价高居不下的扭曲局面。而这一切的根源,在于开发商对形势和市场基本逻辑的误判。
归根到底,目前房地产市场危机的根本症结仍然在于高房价。于是,房价成了皇帝的新装,每一个人都看到它在裸奔,每一个人都看到了它的危险,但就是抱有幻想,不愿意合理调整价格。这样做的结果,将不仅拖死开发商,更可能使房地产成为目前特别时期中国经济的最大短板和经济成长“保8”目标的最大隐患。因此,我倒真的觉得,政府可以给房地产业一个明确的政策预期,那就是:顺应市场规律,让价格尽快回归理性。先过河的脚先干,深圳以及万科都已经在岸上歇着呢,别的开发商还在等什么呢?